Постанова
Іменем України
01 вересня 2020 року
м. Київ
справа № 235/3038/18
провадження № 61-3351св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест»,
відповідачі: ОСОБА_1 , фізична особа-підприємець ОСОБА_2 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області у складі судді Назаренко Г. В. від 16 жовтня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду у складі колегії суддів: Агєєва О. В., Будулуци М. С., Санікової О. С., від 10 січня 2019 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» (далі - ТОВ «Бета-Агро-інвест») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця (далі - ФОП) ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позовну заяву мотивовано тим, що 20 серпня 2007 року між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, зареєстрований у цей же день у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», реєстраційний № 040716000088, предметом якого є земельна ділянка, загальною площею 6,605 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0524, розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.
Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що він укладений на строк
10 років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його дії на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Зазначало, що 13 квітня 2017 року від відповідача надійшла заява, в якій вона невмотивовано відмовляється від продовження строку дії договору. Скориставшись своїм переважним правом поновлення дії договору, позивач направив орендодавцю повідомлення від 20 червня 2017 року із проектом додаткової угоди, які відповідач отримала 24 червня 2017 року.
Вказувало, що орендодавцю були запропоновані нові, покращені, умови договору оренди, однак ОСОБА_1 вказаний лист проігнорувала, не висловила побажань щодо запропонованих умов оренди та в подальшому 01 грудня 2017 року уклала договір оренди землі спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2 , що свідчить про порушення відповідачем переважного права позивача на укладення договору.
Ураховуючи викладене, ТОВ «Бета-Агро-інвест» просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та
ФОП ОСОБА_2 01 грудня 2017 року та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-інвест», на запропонованих нею умовах.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області
від 16 жовтня 2018 року, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного суду від 10 січня 2019 року, у задоволенні позову
ТОВ «Бета-Агро-інвест» відмовлено.
Судові рішення мотивовано тим, що підстави вважати порушеним переважне право позивача на продовження дії договору оренди землі, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», відсутні. Орендодавець повідомив листом ТОВ «Бета-Агро-інвест» про відсутність наміру продовжувати договірні відносини з позивачем.
ТОВ «Бета-Агро-інвест» після закінчення строку дії договору не користувалось земельною ділянкою, орендодавець ОСОБА_1 відмовлялася від продовження дії договору оренди. Договір оренди землі з ФОП ОСОБА_2 укладено 01 грудня 2017 року, тобто після закінчення переговорів щодо продовження договору від 20 серпня 2007 року. Факт порушення переважного права ТОВ «Бета-Агро-інвест» на укладення договору оренди землі не знайшов свого підтвердження.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі ТОВ «Бета-Агро-інвест»просить скасувати судові рішення із ухваленням нового рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що переважне право передбачено статтею 777 ЦК України, статтею 285 ГК України, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах. При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови і тільки у випадку його відмови - передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю. Зазначало, що товариство сумлінно виконувало умови договору оренди, суди дійшли помилкового висновку про порушення позивачем, як орендарем, своїх зобов`язань за договором оренди землі. Вказувало, що відмова орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивованою, проте, відповідачем не наведено жодних причин відмови від продовження дії договору з позивачем, вважало єдиною причиною суб`єктивне бажання орендодавця укласти договір з новим орендарем.
Відзив на касаційну скаргу
У березні 2019 року від ФОП ОСОБА_2 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він посилається на необґрунтованість доводів скарги та законність ухвалених у справі судових рішень.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 21 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,605 га для, розташованої на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області.
20 серпня 2007 року між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком
на 10 років, який цього ж дня зареєстрований у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».
08 грудня 2016 року орендодавцем направлено на адресу орендаря заяву, у якій вона просила повернути їй спірну земельну ділянку, оскільки строк договору оренди землі закінчується 20 серпня 2017 року (а. с. 19 т. 1).
Листом від 20 червня 2017 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» звернулось до ОСОБА_1 з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору оренди землі. У вказаному листі позивач зазначив, що ним належно виконувались обов`язки за умовами договору оренди, планово здійснювалось підвищення орендної плати. Відповідачу було запропоновано або підписати додаткову угоду до договору оренди землі чи договір оренди у новій редакції, або надати письмову відмову. До листа були додані додаткова угода до договору оренди та договір оренди у новій редакції з додатками. У зазначених документах відповідачу пропонувалася орендна плата у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки на рік
у 2017 році, та у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі, що становить 11 943,36 грн на рік, починаючи з 2018 року (а. с. 22-32 т. 1).
Листом від 12 липня 2017 року ОСОБА_1 повідомила про те, що відмовляється від подовження строку дії договору оренди земельної ділянки (а. с. 20, 21).
Листом від 03 серпня 2017 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» звернулось з пропозицією повідомити причини не згоди на продовження договору та запропонували підвищення орендної плати.
20 жовтня 2017 року позивачем на адресу відповідача був направлений лист б/н, за змістом якого позивач повідомив останню про те, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою останньої продовжити його на новий строк на нових умовах, позивачем здійснюється інформування фіскальних органів про зменшення оброблюваних ним земель та повернення відповідачу спірної земельної ділянки. Також позивач повідомив відповідача про те, що якщо вона змінить своє рішення та поновить співпрацю з позивачем, він здійснить на її користь додаткову виплату (а. с. 155 т. 1).
01 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років. Розмір орендної плати складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 943,95 грн на рік.
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон).
Відповідно до статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 95 ЗК України, частиною першою статті 25 Закону встановлено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотримання умов договору оренди землі.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору.
Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Судами встановлено та матеріалами справи підтверджується, що у передбачений Законом термін сторони не дійшли згоди щодо подовження дії договору оренди, оскільки орендодавцем було повідомлено орендаря про відмову у подовженні договору, що підтверджується листом від 08 грудня 2016 року та від 12 липня 2017 року (а. с. 19 т. 1).
Судами враховано, що позивач був обізнаний про відсутність волевиявлення відповідача на укладення додаткової угоди та подовження дії договору оренди, що підтверджується листом позивача, направленим на адресу відповідача від 20 жовтня 2017 року, в якому останній чітко зазначає, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою орендодавця (відповідача) продовжувати його на новий строк на нових умовах, позивачем планується здійснення інформування податкових органів, що господарська діяльність позивача на ділянці відповідача припинена та ділянка повернута останньому (а. с. 155 т. 1). Вказаний лист направлено відповідачу після закінчення строку дії договору (20 серпня 2017 року), що свідчить про остаточне визначення позивачем подальших відносин з орендодавцем та спростовує довід касаційної скарги позивача про відсутність у ТОВ «Бета-Агро-інвест» наміру відмовлятись від свого переважного права з посиланням на лист від 20 червня 2017 року.
Крім того, частиною шостою статті 33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Враховуючи те, що після закінчення дії договору оренди, земельна ділянка ТОВ «Бета-Агро-інвест» не використовувалася і була повернута
ОСОБА_1 , остання не підписувала додаткову угоду до вищевказаного правочину, надіслану орендарем, та висловила своє небажання продовжувати договір оренди, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для застосування частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання порушеним переважного права позивача на продовження дії договору оренди.
Безпідставним є посилання у касаційній скарзі на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі
№ 702/699/16-ц, оскільки в указаній справі міститься висновок про те, що для застосування частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідною умовою є продовження користування земельною ділянкою, разом з тим у цій справі встановлено, що ТОВ «Бета-Агро-інвест» не користується спірною земельною ділянкою, повернуло її законному власнику, про що повідомило відповідача та фіскальні органи.
Крім того, частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Достеменно знаючи про волевиявлення орендодавця не продовжувати договірних відносин щодо оренди належної йому земельної ділянки, позивач не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, як це передбачено частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а звернувся до суду з позовом лише в травні 2018 року, тобто вже після укладення ОСОБА_1 нового договору оренди з ФОП ОСОБА_2 , про визнання останнього недійсним.
Ураховуючи наведене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про недоведеність позивачем порушення його переважного права на продовження дії договору оренди, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а також про відсутність підстав, передбачених статтею 215 ЦК України, для визнання договору оренди, укладеного 01 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 , недійсним.
За таких обставин суди попередніх інстанцій правильно визначилися із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і надали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, у результаті чого ухвалили законні й обґрунтовані рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.
Зазначене узгоджується із правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справах
№ № 235/4755/18, 235/2303/18, від 12 березня 2020 року у справі
№ 235/3049/18-ц, від 27 березня 2020 року у справах № № 235/2814/18, 235/3040/18.
Інші наведені у касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанцій стосовно установлення обставин справи, зводяться до переоцінки доказів, що в силу вимог статті 400 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження в судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Щодо клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
У жовтні 2019 року від ТОВ «Бета-Агро-інвест» надійшло клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду,у зв`язку з виключною правовою проблемою, необхідністю для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Частиною п`ятою статті 403 ЦПК України передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у своїй ухвалі від 30 жовтня 2018 року у справі № 757/172/16-ц, виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, що вона наявна не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності. З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються, як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми необхідне для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовної практики та забезпечення розвитку права.
Верховний Суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки у поданому клопотанні відсутні посилання на обставини справи, які по-різному трактуються судами у справах з подібними фактичними обставинами та правовідносинами, які б свідчили про те, що передача цієї справи до Великої Палати Верховного Суду необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Отже, наведені заявником аргументи для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, в розумінні приписів частини п`ятої статті 403 ЦПК України, не є тими обставинами, що містять виключну правову проблему.
Підстави для передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду указаної справи згідно зі статтею 403 ЦПК України відсутні. На підставі викладеного в задоволенні вказаного вище клопотання необхідно відмовити.
Керуючись статтями 400, 401, 403 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ :
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» залишити без задоволення, а рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 16 жовтня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду від 10 січня 2019 року- без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: О. В. Білоконь
О. М. Осіян
Н. Ю. Сакара