№ 569/2823/18

Постанова

Іменем України

26 жовтня 2022 року

м. Київ

справа № 569/2823/18

провадження № 61-21499св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Краснощокова Є. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна будівельна компанія «ГРАД-БУД», ОСОБА_2 ,

треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аванті-Буд», приватний нотаріус Кострикін Володимир Іванович, ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року у складі колегії суддів: Ковальчук Н. М., Боймиструка С. В., Хилевича С. В.,

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2018 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна будівельна компанія «ГРАД-БУД» (далі - ТОВ «ІБК «ГРАД БУД»), ОСОБА_2 , треті особи:Товариство з обмеженою відповідальністю «Аванті-Буд» (далі - ТОВ «Аванті-Буд»), приватний нотаріус Кострикін В. І., про визнання правочину недійсним та зобов`язання вчинити дії.

Позов мотивований тим, що 31 жовтня 2005 року між відділом капітального будівництва УМВС України в Рівненській області та ТОВ «Аванті-Буд» укладений договір № 3п-11 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .

04 січня 2006 року між ОСОБА_4 (учасник) та ТОВ «Аванті-Буд» (виконавець) укладений договір № 54-2/2006 пайової участі у будівництві житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .

Предметом вказаного договору є пайова участь сторін у будівництві житлового чотирнадцятиповерхового цегляного будинку по АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.2 договору № 54/2/2006 передбачено, що після вводу житлового будинку в експлуатацію, виконавець зобов`язаній передати у власність учаснику його частку об`єкта будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , а саме, квартиру АДРЕСА_2 , яка розташована на 4 поверсі в 4 під`їзді.

Відповідно до пункту 2.3 договору № 54/2-2006 загальний пайовий внесок ОСОБА_4 становив 364 331 грн з ПДВ, що відповідало оплаті 57,61 кв. м площі об`єкта будівництва.

ОСОБА_4 свої зобов`язання за договором № 54/2-2006 виконала повністю.

Рішенням Рівненського міського суду від 10 листопада 2011 року позовні вимоги ОСОБА_4 до ТОВ «Аванті-Буд» задоволено та визнано за нею майнові права на об`єкт інвестування, яким виступає квартира АДРЕСА_3 .

30 вересня 2011 року між ТОВ «Аванті-Буд» та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» укладений договір № 08-09/11, згідно з яким ТОВ «Аванті-Буд» передає, а ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» приймає всі його права інвестора-забудовника по добудові, вводу в експлуатацію та розподілу площ в новозбудованому будинку по АДРЕСА_1 .

15 серпня 2012 року між ОСОБА_4 (цедент) та ОСОБА_1 (цесіонарій) укладений договір відступлення права вимоги (цесії), згідно з яким остання стає кредитором за договором № 54/2/2006 від 04 січня 2006 року і до неї переходить право вимоги на суму пайового внеску у розмірі 364 331 грн, в обсязі та на умовах, що існували на момент укладення цього договору.

ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» визнало свої зобов`язання перед ОСОБА_4 в частині видачі їй документів для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_4 , і заперечило законність передачі таких прав ОСОБА_1 .

Декларація про готовність другої черги будівництва житлово-адміністративного комплексу по АДРЕСА_1 зареєстрована в Управлінні ДАБІ у Рівненській області 18 листопада 2014 року. Проте всупереч вимогам пунктів 3.2, 3.3 договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» не виконало взяті на себе зобов`язання та не передало ОСОБА_1 по акту прийому передачі квартиру АДРЕСА_4 , як власнику майнових прав.

01 грудня 2016 року ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (продавець) укладено зі ОСОБА_2 (покупець) договір купівлі-продажу, згідно з яким продавець продав, а покупець купив квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 .

На думку позивача, майнові права на спірну квартиру належать ОСОБА_1 , а тому відчуження ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» відповідачу квартири вимагало згоди ОСОБА_1 , яка такої згоди не давала.

Позивач просила:

визнати недійсним договір купівлі-продажу від 01 грудня 2016 року, укладений між ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В. І., та зареєстрований в реєстрі за № 1487 з моменту його укладення;

зобов`язати ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» в п`ятиденний строк передати ОСОБА_1 всі необхідні документи для проведення нею державної реєстрації права власності на об`єкт будівництва - квартиру АДРЕСА_6 .

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 20 березня 2019 року закрите провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД», ОСОБА_2 , треті особи: ТОВ «Аванті-Буд», приватний нотаріус Кострикін В. І., ОСОБА_3 , про визнання правочину недійсним та зобов`язання вчинити дії, в частині позовних вимог, а саме: зобов`язати ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» в п`ятиденний строк передати ОСОБА_1 всі необхідні документи для проведення нею державної реєстрації права власності на об`єкт будівництва (квартира АДРЕСА_6 .

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 19 травня 2021 року у задоволені позову ОСОБА_1 до ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД», ОСОБА_2 , треті особи: ТОВ «Аванті-Буд», приватний нотаріус Кострикін В. І., ОСОБА_3 , про визнання правочину недійсним та зобов`язання вчинити дії відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що доказів того, що ТОВ «Аванті -Буд» відступило ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» свої права та обов`язки за договором № 54-2/2006 матеріали справи не містять. Суд першої інстанції зробив висновок, що ТОВ «Аванті-Буд» на час розгляду справи є стороною даного договору та зобов`язаний виконувати взяті на себе зобов`язання. Щодо посилання позивача на те, що між ТОВ «Аванті-Буд» та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» 30 вересня 2011 року укладений договір № 08-09/11, суд першої інстанції зробив висновок, що укладення цього договору не є свідченням того, що до ТОВ «ІБК «Град-Буд» перейшли зобов`язання виконання ТОВ «Аванті-Буд» за договором № 54-2/2006, оскільки дана умова відсутня у договорі № 08-09/11.

Зі змісту договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року вбачається, що ТОВ «Аванті-Буд» передало ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» права та зобов`язання виключно по договору № 3п-11 від 31 жовтня 2005 року, укладеному між ТОВ «Аванті-Буд» та Відділом капітального будівництва УМВС України в Рівненській області. Жодних інших прав та обов`язків перед третіми особами за даним договором ТОВ «Аванті-Буд» ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» не передавало.

Також суд першої інстанції зробив висновок, що право власності ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» на квартиру АДРЕСА_4 набуто останнім правомірно, в результаті чого дане товариство мало право як одноосібний власник в подальшому розпорядитись зазначеним майном. Станом на укладення оспорюваного договору обидві сторони як ОСОБА_2 , так і ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин було вчинено у формі, встановленій законом і такий правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зробив висновок, що відсутні підстави для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 травня 2021 року скасовано.

Позов ОСОБА_1 до ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (припинило діяльність з 16 серпня 2018 року), ОСОБА_2 , треті особи: ТОВ «Аванті-Буд», приватний нотаріус Кострикін В. І., ОСОБА_3 , про визнання правочину недійсним задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , укладений 01 грудня 2016 року між ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В. І. та зареєстрований в реєстрі за № 1487, з моменту його укладення.

Вирішено питання щодо стягнення судового збору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивач є інвестором у будівництво спірної квартири на підставі договору, який є чинним та у встановленому порядку не був визнаний недійсним, вартість квартири повністю оплачена, отже позивач має право після введення будинку в експлуатацію оформити право власності на спірну квартиру. Укладення забудовником оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, суперечить частині першій статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У грудні 2021 року ОСОБА_3 подала касаційну скаргу, у якій просить постанову Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року скасувати, рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 травня 2021 року залишити без змін.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга обґрунтована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування статей 330 338 ЦК України, викладеного у постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 645/4220/16-ц, та пункту 2 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», викладеного в постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 922/2589/19. Відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування частини першої статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як підстави для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.Позивачем не заявлено вимоги про припинення рішенням речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства за ОСОБА_3 , а постановою суду апеляційної інстанції не визнано припинення речових прав ОСОБА_3 . Суд апеляційної інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення залишив без уваги та не надав належної правової оцінки щодо обрання позивачем неефективного способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.Суд апеляційної інстанції не надав належну оцінку договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року та не врахував його умови. Відтак, сторонами договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року є ТОВ «Аванті-Буд» (сторона-1) та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (сторона-2). У пункті 1.1 договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року вказано, що ТОВ «Аванті-Буд», як інвестор-забудовник, згідно договору № 3п-11 про дольову участь на будівництво передає всі свої права інвестора забудовника по добудові, вводу в експлуатацію та розподілу площ в новозбудованому будинку по АДРЕСА_1 (друга черга) для ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД». Сторона-1 передає сторона-2 всі виконані роботи, тощо ..., що відносяться до об`єкту будівництва. Сторона-2 приймає на себе зобов`язання інвестора-забудовника (пункт 2 договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року).

Водночас, сторонами договору № 3п-11 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за будівельною адресаю: АДРЕСА_1 є ТОВ «Аванті-Буд» та відділ капітального будівництва УМВС України. Умови договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року чітко передбачають відносини сторони-1 та сторони-2 згідно договору № 3п-11 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . Тобто, предметом договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року не є договір № 54-2/2006 від 04 січня 2006 року, а його стороною ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД » та ОСОБА_4 ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» ніколи не укладало ні з ОСОБА_4 , ні з ОСОБА_1 ніяких договорів, предметом яких була б передача у власність таким особам (або особі) квартири АДРЕСА_4 . ТОВ «Аванті-Буд» не відступало ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» жодних прав та обов`язків у відповідності до Договору № 54-2/2006 від 04 січня 2006 року. В додатку № 1 до договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року ТОВ «Аванті-Буд» чітко визначило, що останній має заборгованість перед пайовиками, які вказані у таблиці.

02 грудня 2016 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) укладений договір купівлі-продажу спірної квартири.На момент укладення договору № 893 від 02 грудня 2016 року, право власності на спірну квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване за ОСОБА_2 (відчужувачем), також не було жодних записів про судовий спір відносно цього майна та про наявність будь-якого обтяження щодо спірної квартири. ОСОБА_3 є добросовісним набувачем, адже вона набула право власності на підставі договору купівлі-продажу, на момент укладення якого не знала і не могла знати, що ОСОБА_2 не має права відчужувати спірну квартиру. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача.

Позиція інших учасників справи

У липні 2022 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу за підписом представника ОСОБА_5 , у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, постанову Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року - без змін.

Відзив мотивований тим, що поданий позов відповідає вимогам статті 16 ЦК України. На час укладення оспорюваного договору, ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» було відомо про наявність рішення Рівненського міського суду від 10 листопада 2011 року, яким визнано майнове право ОСОБА_4 на спірну квартиру та рішення апеляційного суду Рівненської області від 22 серпня 2014 року щодо правомірності відступлення права вимоги (цесії) від ОСОБА_4 до ОСОБА_1 . Ні ОСОБА_3 , ні її представник жодним чином не спростували відсутність правовідносин між ОСОБА_1 та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД». ОСОБА_3 , будучи залученою до справи як третя особа, правом заявити самостійні вимоги щодо предмета спору відповідно до статті 52 ЦПК України не скористалася. Оскаржуваним судовим рішенням питання законності укладення договору купівлі-продажу № 893 від 02 грудня 2016 року, чи його припинення, розірвання, тощо, не досліджувалося. Суд касаційної інстанції не вправі встановлювати законність договору купівлі-продажу № 893 від 02 грудня 2016 року. Аналіз матеріалів цивільної справи свідчить про те, що ОСОБА_1 є інвестором та має право на новостворене нерухоме майно.

У вересні 2022 року ОСОБА_3 подала пояснення, у яких просить постанову Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року скасувати, рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 травня 2021 року залишити без змін.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 27 січня 2022 року поновлено ОСОБА_3 строк на касаційне оскарження постанови Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року, відкрито касаційне провадження у справі № 569/2823/18, витребувано справу з суду першої інстанції, у задоволенні клопотання ОСОБА_3 про зупинення дії постанови Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року відмовлено.

У квітні 2022 року матеріали цивільної справи № 569/2823/18 надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 12 вересня 2022 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 27 січня 2022 року зазначено, що касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 645/4220/16-ц, від 23 червня 2020 року у справі № 922/2589/19, від 14 травня 2019 року у справі № 910/11511/18, від 22 січня 2019 року у справі № 912/1856/16, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 13 листопада 2019 року у справі № 645/4220/16-ц та у постанові Верховного Суду України від 04 жовтня 2017 року у справі № 914/1128/16 та судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України).

Фактичні обставини

Суди встановили, що 31 жовтня 2005 року між УМВС у Рівненській області та ТОВ «Аванті-Буд» укладений договір № 3п-11 про дольову участь на будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці, за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . Пунктами 1.2, 1.3 зазначеного договору передбачено, що внеском УМВС у будівництво є діяльність по організації будівництва та грошові витрати фактично понесені ним до підписання цього договору підтверджені документально; внеском ТОВ «Аванті-Буд» у будівництво є організація будівництва об`єкту, що включає здійснення ТОВ «Аванті-Буд» функцій забудовника, делегованих йому за цим договором, виконання функцій підрядника, укладання відповідних договорів, а також залучення інвесторів будівництва або відчуження житлових та нежитлових приміщень, в порядку, що не суперечить законодавству.

04 січня 2006 року між ОСОБА_4 (учасник) та ТОВ «Аванті-Буд» (виконавець) укладений договір № 54-2/2006 пайової участі у будівництві житлового чотирнадцятиповерхового будинку по АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.2 договору виконавець зобов`язується побудувати чотирнадцятиповерховий цегляний будинок за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , а після підписання акту державної комісії про введення будинку в експлуатацію передати учаснику його частку об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_7 .

22 квітня 2009 року між ОСОБА_4 (учасник) та ТОВ «Аванті-Буд» (виконавець) укладений додатковий договір № 1 до договору № 54-2/2006 пайової участі у будівництві житлового чотирнадцятиповерхового цегляного будинку по АДРЕСА_1 , відповідно до пункту 1 якого виконавець та учасник у зв`язку з неможливістю виконання зобов`язань виконавцем, щодо здачі будинку в експлуатацію в термін, передбачений пунктом 1.4 договору та, враховуючи, права учасника на переуступку права вимоги за договором, передбачені пунктом 3.3.7 договору, погодились змінити положення договору № 54-2/2006 пайової участі у будівництві житлового чотирнадцятиповерхового цегляного будинку по АДРЕСА_1 від 04 січня 2006 року, шляхом викладення пункту 3.3.7 договору в новій редакції: «3.3.7 Учасник може переуступити право вимоги за цим договором на користь інших фізичних або юридичних осіб до фактичної здачі в експлуатацію об`єкта будівництва. За оформлення переуступки права вимоги Учасника на користь третіх осіб всі витрати, пов`язані з вчиненням вищезазначених дій, покладаються на учасника».

Відповідно до пункту 3 даного додаткового договору всі інші умови договору залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

30 вересня 2011 року ТОВ «Аванті-Буд» (сторона-1) та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (сторона-2) уклали договір № 08-09/11, згідно з яким ТОВ «Аванті-Буд» як інвестор-забудовник, згідно договору № 3п-11 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 від 31 жовтня 2005 року, доповнень та додатків до нього, передає всі свої права інвестора-забудовника по добудові, вводу в експлуатацію та розподілу площ в новозбудованому будинку по АДРЕСА_1 (ІІ черга) для ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД».

Відповідно до пункту 3.2-3.4 договору № 08-09/11 сторона-1 самостійно несе всі фінансові зобов`язання перед третіми сторонами, якщо ці зобов`язання не погодила та прийняла сторона-2 по даному об`єкту будівництва за винятком розрахунків з УМВС України в Рівненській області. Сторона-2 зобов`язується провести до фінансування об`єкту будівництва та провести розрахунки зі стороною-1 (по вартості незавершеного будівництва, переданого стороною-1) після закінчення будівництва та вводу його в експлуатацію. Сторона-2 зобов`язується провести всі розрахунки за сторону-1 в рахунок заборгованості перед стороною-2, а саме: з УМВС України в Рівненській області.

Умовами вищевказаного договору сторони узгодили взаємні права та обов`язки, а також відповідальність за невиконання чи неналежне виконання своїх зобов`язань. В договорі відсутня умова про можливість набуття пайовиком права власності на квартиру, але передбачені інші правові наслідки такого порушення.

У довідці, яка є додатком до договору № 08-09/11 від 30 вересня 2011 року, міститься перелік пайовиків, які за договорами дольової участі у будівництві є інвесторами будівництва будинку по АДРЕСА_1 . За № 16 у довідці зазначена ОСОБА_4 , інвестиційний № договору 54-2/2006 від 04 січня 2006 року, об`єкт інвестування квартира АДРЕСА_2 , загальна площа 57,61 кв.м, вартість 304 331 грн.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 10 листопада 2011 року позовні вимоги ОСОБА_4 до ТОВ «Аванті-Буд» про визнання майнових прав на житлові приміщення задоволено повністю. Визнано за ОСОБА_4 майнові права на об`єкт інвестування, яким виступає квартира АДРЕСА_8 .

Інспекцією ДАБК у Рівненській області 28 березня 2012 року зареєстровано за № РВ08312046747 декларацію про початок виконання будівельних робіт від 23 березня 2012 року по будівництву житлово-адміністративного комплексу на АДРЕСА_1 , друга черга будівництва, що стверджується її копією, яка наявна в матеріалах справи. Замовником будівництва є УМВС України в Рівненській області.

15 серпня 2012 року між ОСОБА_4 (цедент) та ОСОБА_1 (цесіонарій) укладено договір відступлення права вимоги (цесії), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області Самсонюком О. А. та зареєстровано в реєстрі за № 1524.

Відповідно до пункту 1 даного договору в порядку та на умовах, визначених цим договором, цедент відступає цесіонарієві, а цесіонарій набуває право вимоги, належне цедентові, і стає кредитором за договором № 54-2/2006 пайової участі у будівництві житлового чотирнадцятиповерхового цегляного будинку по АДРЕСА_1 від 04 січня 2006 року, укладеним цедентом і ТОВ «Аванті-Буд» (надалі іменується боржник). Пунктом 2 зазначеного договору передбачено, що цесіонарій набуває право вимагати від боржника належного виконання наступних обов`язків:

а) будівництво квартири АДРЕСА_9 , надалі - об`єкт будівництва, згідно з будівельними нормами і правилами, здача її в експлуатацію за актом державної комісії (запланований термін закінчення будівництва об`єкту - І квартал2011 року) та передача об`єкту будівництва у власність (підписання акту прийому-передачі) - ІІ квартал 2011 року;

б) надання документів, необхідних для оформлення права власності на об`єкт будівництва в державних органах:

- акту прийому передачі об`єкту будівництва;

- бухгалтерської довідки про сплату паю за об`єкт будівництва.

До цесіонарія переходить зазначене вище право вимоги цедента на суму пайового внеску у розмірі 364 331,00 грн в обсязі та на умовах, що існували на момент укладення цього договору.

18 квітня 2013 року між УМВС України в Рівненській області (сторона-1) та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (сторона-2) укладено договір № 1-2013 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , предметом якого, відповідно до пункту 1.1 є дольова участь сторін щодо добудови та введення в експлуатацію другої черги житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці по АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.5 зазначеного договору сторони за взаємною згодою встановлюють наступний розподіл площ об`єкту будівництва: у результаті виконання договору після введення будинку в експлуатацію сторона 1 залишає у своєму розпорядженні 10% від загальної площі збудованого житла, що про інвестовано стороною 2, а також сторона 1 залишає у своєму розпорядженні площу за перераховані кошти стороною 1 стороні 2 на будівництво об`єкта будівництва, виходячи з показників опосередкованої вартості спорудження житла в розрахунку на 1 квадратний метр по Рівненській області, який встановлюється Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (або його правонаступником) на момент перерахування коштів (дата списання коштів з рахунку сторони1 ). Сторона 2 отримує в своє розпорядження решту 90% всіх збудованих площ.

За актом розподілу площ до договору № 1/2013 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 в від 18 квітня 2013 року м. Рівне відбувся розподіл житлової площі між УМВС України в Рівненській області та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД». У розпорядження УМВС України в Рівненській області віднесені, зокрема, квартири АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 площ залишилось у розпорядженні «ІБК «ГРАД-БУД».

Рішенням апеляційного суду Рівненської області від 22 серпня 2014 року, яке є чинними, встановлено, що у червні-липні 2008 року та 17 липня 2010 року ОСОБА_4 у повному обсязі сплатила пайовий внесок на рахунок ТОВ «Аванті-Буд». Такі ж обставини встановлені рішенням Рівненського міського суду від 10 листопада 2011 року, яким визнано за ОСОБА_4 майнові права на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_8 (поштова адреса: АДРЕСА_1 ).

На підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації на земельній ділянці за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованої 18 листопада 2014 року Управлінням державної архітектурно будівельної інспекції у Рівненській області за № РВ143143220447, та на підставі договору № 1/2013 про дольову участь та будівництві житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, укладеного 18 квітня 2013 року між УМВС України в Рівненській області та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД», зареєстрованого 29 грудня 2016 року державним реєстратором-приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В. І. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 17756732, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1102432556101) ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» зареєструвало за собою право власності на спірну квартиру за поштовою адресою: АДРЕСА_1 .

01 грудня 2016 року між ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , що посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В. І. та зареєстрований в реєстрі за № 1487. Відповідно до пункту 2 квартира належить продавцю на праві приватної власності на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої 18 листопада 2014 року Управлінням державної архітектурно будівельної інспекції у Рівненській області за №РВ143143220447; договір № 1/2013 про дольову участь та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 18 квітня 2013 року між УМВС України в Рівненській області та ТОВ «ІБК «ГРАД-БУД» зареєстрованого 29 грудня 2016 року державним реєстратором-приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В. І. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про право власності:17756732, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1102432556101.

Згідно інформаційної довідки №129319074 від 01 липня 2018 року власником квартири АДРЕСА_4 є ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 02 грудня 2016 року.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Пунктом 63 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, яка була чинною на час реєстрації Декларації про готовність житлового будинку до експлуатації), для державної реєстрації прав на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, подаються: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо), або довідка житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу про членство в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі. У разі участі у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У разі придбання безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо). У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; 2) довідка (виписка) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, видана особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, про участь особи, державна реєстрація права власності якої проводиться, в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (крім випадків, коли перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва, подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідно до пункту 62 цього Порядку, або копію такого переліку подано відповідно до підпункту 4 цього пункту); 3) технічний паспорт на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна; 4) завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом копії документів, передбачених пунктом 62 цього Порядку (у разі, коли такі документи не подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 червня 2022 року у справі № 522/7113/19 (провадження № 61-18017св21), зазначено, що «у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 грудня 2021 року в справі № 522/3885/19 (провадження № 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зроблено висновок, що: «якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».

У справі, що переглядається,

позивач звернулась з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартиру АДРЕСА_4 , який мотивовананий тим, що позивач є власником майнових прав на спірну квартиру, право власності на яку зареєстровано за іншою особою.

Враховуючи встановлені обставини справи, колегія суддів вважає, що ефективним способом захисту порушеного права ОСОБА_1 , є саме звернення до суду з вимогою про витребування квартири на свою користь.

Тому у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним слід було відмовити з огляду на обрання позивачем неефективного способу захисту.

Суд першої інстанції відмовив в задоволенні позовних вимог про визнання правочину недійсним за безпідставності позовних вимог, не звернувши увагу на неефективність обраного позивачем способу захисту. Оскільки суд першої інстанції помилився щодо мотивів відмови в задоволенні позову, рішення суду першої інстанції підлягає зміні з викладенням їх мотивувальних частин у редакції цієї постанови, а постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню.

Крім того, суди встановили, що на підставі договору купівлі-продажу від 02 грудня 2016 року власником квартири АДРЕСА_4 є ОСОБА_3 , яка залучена до справи як третя особа.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

З урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 червня 2022 року у справі № 522/7113/19 (провадження № 61-18017св21), колегія суддів вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Керуючись статями 400 409 412 413 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Постанову Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 року скасувати.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 травня 2021 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасована постанова Рівненського апеляційного суду від 16 листопада 2021 втрачає законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

В. М. Коротун

Є. В. Краснощоков