№ 910/10217/21

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 серпня 2022 року

м. Київ

cправа № 910/10217/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтегралінвест»

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.11.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтегралінвест»

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про поновлення договору оренди земельної ділянки.

У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Кострюков В. І., відповідача - Перепелицін К. М., третьої особи - Сойник О. В.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Інтегралінвест» (далі - позивач та/або ТОВ «Інтегралінвест») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач та/або Міськрада) про визнання поновленим на 5 років, а саме до 09.11.2025, договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., 13.02.2006 за № 70 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 01.03.2006 за № 72-6-00348 у книзі записів державної реєстрації договорів щодо земельної ділянки (далі - договір оренди земельної ділянки), яка розташована за адресою: провулок Машинобудівний, 26 у Солом`янському районі міста Києва; розмір 3 765 кв. м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу; кадастровий номер - 8000000000:69:136:0013, з урахуванням змін, внесених Угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2015, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрована в реєстрі за № 393, у редакції, яка надана позивачем.

1.2. На обґрунтування позовних вимог позивач у позовній заяві посилався на те, що ТОВ «Інтегралінвест» продовжує користування земельною ділянкою, яка була об`єктом договору оренди земельної ділянки, в той час як відповідач у встановлений законодавством строк не надав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим договір є поновленим на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач зазначав, що додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності ухилення відповідача від її укладення, позивач звернувся до суду із даним позовом.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.11.2021 у справі № 910/10217/21 (суддя Турчин С. О.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 (Михальська Ю. Б. - головуючий, судді Скрипка І. М., Тищенко А. І.) у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Рішення місцевого господарського суду ґрунтується на тому, що позивачем не дотримано умов для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки ТОВ «Інтегралінвест» звернулося до Міськради з заявою про поновлення договору оренди з проєктом додаткової угоди до договору оренди лише 09.11.2015, тобто поза межами строку, визначеного пунктом 11.7. договору оренди земельної ділянки, чим не дотрималося вимог, встановлених частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк, а також статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 04.11.2021 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 у справі № 910/10217/21, ТОВ «Інтегралінвест» звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким визнати поновленим на п`ять років, а саме до 09.11.2025, договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: провулок Машинобудівний, 26 у Солом`янському районі міста Києва; розмір 3 765 кв.м, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово- офісного комплексу, кадастровий номер - 8 000 000 000:69:136:0013, з урахуванням змін, внесених Угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки від 09.11.2015, у редакції, вказаній в позовній заяві.

3.2. Вимоги касаційної скарги з посиланням на положення пункту 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) обґрунтовані необхідністю відступити від правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц та у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

У контексті наведеної підстави скаржник зазначає, зокрема про те, що надіслання орендарем орендодавцеві попереднього повідомлення про намір поновити договір оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може створити передумов для зміни сторонами умов такого договору, оскільки з підстав, передбачених цією нормою, договір може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення будь-яких змін.

Частина 3 статті 205 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає, що у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Тобто виразити свою волю на вчинення правочину мовчанням його сторона може лише у випадку, прямо передбаченому договором або законом, а вчинення нею будь-яких дій для вираження волі у такий спосіб не вимагається.

На думу скаржника, аналіз частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» дозволяє дійти висновку, що ця норма надає орендодавцю можливість виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, таке вираження волі називається «мовчазна згода»). При цьому, на думку скаржника, частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не вимагає від орендодавця вчиняти будь-які дії для вираження волі на продовження договору оренди землі у зазначений спосіб, що узгоджується з приписами частини 3 статті 205 ЦК України.

Поряд з цим, аналізуючи частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», скаржник дійшов висновку, що орендодавець не може виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому цими нормами, оскільки приписи частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» покладають на нього обов`язок вчиняти певні дії після отримання листа-повідомлення орендаря з проектом додаткової угоди, зокрема, орендодавець має перевірити його на відповідність вимогам закону, за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), а за наявності заперечень щодо поновлення договору оренди землі направити орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення.

Наведені висновки дозволяють стверджувати, що підстави поновлення договору оренди землі, передбачені частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», суттєво відрізняються від відповідних підстав, передбачених частиною 6 цієї статті, оскільки надіслання орендарем орендодавцю повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини (частини 1 та 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі») разом з проектом додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі») необхідне для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (частина 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі»), зокрема, укладення договору на новий строк, тоді як надіслання зазначеного повідомлення в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може створити передумов для зміни сторонами умов такого договору, оскільки з підстав, передбачених цією нормою, договір може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення будь-яких змін.

Ще однією суттєвою відмінністю між підставами поновлення договору оренди землі, передбаченими частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», та відповідними підставами, встановленими частиною 6 цієї статті, є неможливість вираження мовчанням волі орендодавця на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки ці норми покладають на нього обов`язок вчинити певні дії, спрямовані на поновлення договору, зокрема, розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону та узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, що не узгоджуватиметься з приписами частини 3 статті 205 ЦК України.

На противагу цьому воля орендодавця на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з підстав, визначених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», може бути виражена мовчанням за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування.

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме в тому і полягає, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», скаржник наголошує, що такий договір може бути поновлено лише на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення за цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді, що і було зроблено позивачем.

На думку скаржника, висновки Великої Палати Верховного Суду стосовно того, що за змістом частин 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар повинен надіслати орендодавцю лист- повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини, іншими словами - звернутися із офертою про укладення договору оренди землі на новий строк, і якщо орендодавець у встановлений строк не відповів на оферту (не акцептував її), а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, вважається, що орендодавець в силу принципу «мовчазної згоди» акцептував оферту орендаря є суперечливим, оскільки незалежно від змісту такої оферти договір оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов.

Крім того, якщо прийняти застосований у цій справі підхід Великої Палати Верховного Суду, то невирішеним залишається питання, який проект додаткової угоди (оферту) повинен надати орендар, якщо він одночасно хоче змінити умови оренди, наприклад строк, але і не заперечував би проти поновлення дії договору на раніше обумовлених умовах на той самий строк. За таких обставин для орендаря суттєво скорочується кількість можливих варіантів дій, спрямованих на продовження орендних правовідносин.

Таким чином, на думку скаржника, для поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», повідомлення орендаря про намір продовжити орендні правовідносини разом з відповідним проектом додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі») не має значення.

Отже частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає автоматичне поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах на підставі закону в силу мовчазної згоди його сторін відповідно до статті 764 ЦК України. Воля цих сторін на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним, з підстав, визначених частиною 6 цієї статті, може бути виражена мовчанням за наявності такого фактичного складу: добросовісне користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору її оренди і відсутність протягом одного місяця з цього моменту заперечення орендодавця проти такого користування.

При цьому необхідно звернути увагу, що завчасне повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди землі згідно з цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі» саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися відповідною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення цього договору, зокрема, у зв`язку з його належним виконанням.

Ураховуючи наведене скаржник вважає, що необхідно відступити від висновків про застосування положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», викладених у вказаних вище постановах Великої Палати Верховного Суду.

При цьому, на думку скаржника, ухвалюючи оскаржувані рішення у цій справі, суди попередніх інстанцій дійшли неправильного висновку про наявність підстав для відмови у позові з тих мотивів, що орендар не надсилав орендодавцю повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини на тих самих чи змінених умовах, адже зазначене повідомлення не є необхідною умовою для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суди попередніх інстанцій не врахували наявність усіх інших підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки вважали, що відсутність повідомлення позивача про намір продовжити договір є достатньою підставою для відмови у позові. При цьому судам було надано, зокрема, докази відсутності заборгованості з орендної плати.

Враховуючи наведене, неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в частині їх хибних висновків щодо необхідності попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією нормою, призвели до неправильного результату вирішення спору, так як у даному випадку наявні усі обставини, які підтверджують «мовчазну згоду» відповідача та необхідність задоволення позову.

3.3. Скаржник також наголошує на тому, що судами попередніх інстанцій зроблено висновки про те, що позивач не повідомив вчасно орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Проте такі висновки, на думку скаржника, спростовуються наявними у справі матеріалами, зокрема, листом Департаменту земельних ресурсів від 08.04.2021 та листом Постійної комісії з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 10.03.2021. У Листі Департаменту земельних ресурсів вказано про те, що ним було розглянуто лист ТОВ «Інтегралінвест» від 18.03.2020 щодо підготовки проекту додаткової угоди про укладення договору оренди земельної ділянки від 01.06.2006 « 72-6-000348» на новий строк. Також у даній відповіді вказано про те, що був наданий проект угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Даний лист, на думку скаржника, підтверджує факт звернення позивача з листом із доданим проектом додаткової угоди ще 18.03.2020, тобто більш ніж за 7 місяців до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки.

Тобто, у даному випадку не були порушені ні умови договору ні положення закону, що свідчить про завчасне повідомлення відповідача про намір поновлення договору оренди земельної ділянки.

Проте суди не врахували цього документа, який доводить необхідність задоволення позову, та взагалі не вказали про нього у своїх рішеннях, чим порушили процесуальні норми, принципи господарського судочинства, і внаслідок чого було ухвалено необґрунтоване та незаконне рішення.

Також у матеріалах справи міститься лист Постійної комісії з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 10.03.2021 із доданим висновком до кадастрової справи № 677800554 про поновлення договору оренди земельної ділянки без прийняття Міськрадою відповідного рішення.

Дані докази, на думку скаржника, чітко підтверджують здійснення позивачем вчасного повідомлення про бажання поновити договір оренди земельної ділянки, тобто дана стадія поновлення договору не була порушеною.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами

4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 13.06.2006 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ «Інтегралінвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., 13.02.2006 за № 70 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 01.03.2006 за № 72-6-00348 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 2.2. договору оренди земельної ділянки, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка, місце розташування земельної ділянки - провулок Машинобудівний, 26 у Солом`янському районі міста Києва; розмір 3 765 кв. м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу; кадастровий номер - 8 000 000 000:69:136:0013.

Відповідно до пункту 3.1. договору оренди земельної ділянки, договір укладено на 5 (п`ять) років.

09.11.2015 між сторонами укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки. Угода про поновлення договору оренди земельної ділянки посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Кравченко Н. П., 09.11.2015.

Зазначеною угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони вирішили поновити на 5 (п`ять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Щербаковим В. З., 13.02.2006 за реєстровим № 70, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 01.03.2006 за № 72-6-00348 та виклали договір оренди у новій редакції.

Згідно із пунктом 3 угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, дана угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щербаковим В. З., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 13.02.2006 за реєстровим № 70, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 01.03.2006 за № 72-6-00348, і набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення у встановленому порядку.

У пункті 3.1. договору оренди земельної ділянки в редакції угоди передбачено, що договір укладено на 5 (п`ять) років.

Відповідно до пункту 11.7. договору оренди земельної ділянки, поновлення договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

ТОВ «Інтегралінвест» отримано дозвіл на виконання будівельних робіт виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 08.09.2017 № ІУ 113172511199. Позивач зазначає, що відповідно до зазначеного дозволу на виконання будівельних робіт на земельній ділянці здійснювалося будівництво житлово-офісного комплексу, яке триває і по теперішній час.

Оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки закінчувався 10.11.2020 позивач 09.11.2020 звернувся до Міськради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на тих же умовах, на яких був укладений договір оренди земельної ділянки.

При цьому позивач зазначав, що належним чином виконує зобов`язання зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, на підтвердження чого позивачем надано до матеріалів справи платіжні доручення за період 08.12.2020 по 28.05.2021.

Однак, відповіді на поданий лист-повідомлення Міськрада не надала.

У подальшому, Постійна комісія з питань архітектури, містобудування та земельних відносин Міськради на адвокатський запит від 01.03.2021 № 01/03/2021 листом від 10.03.2021 за № 08/281-497 повідомила, що питання щодо поновлення договорів без прийняття Міськрадою рішення розглядає профільна постійна комісія на підставі поданих Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київської міської державної адміністрації) документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проєкт якого передається на розгляд постійної комісії через секретаріат Міськради разом із кадастровою справою.

Судами попередніх інстанцій також установлено, що Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київської міської державної адміністрації) передав до Міської ради проєкт висновку до кадастрової справи № 677800554, відповідно до якого ТОВ «Інтегралінвест» передбачено поновити договір оренди земельної ділянки.

Листом від 08.04.2021 № 05716-7628 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київська міська державна адміністрація) повідомив позивача про те, що підготовка додаткової угоди про укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк у випадку передбаченому пунктом 9.11. Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві, затвердженого рішенням Міськради від 20.04.2017 № 241/2463, можлива за наявності позитивного висновку постійної комісії Міськради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення цього договору, необхідність якого передбачена пунктами 9.12, 9.13, Порядку. Наразі такий висновок Комісії до департаменту не надходив.

28.05.2021 Постійна комісія з питань архітектури, містобудування та земельних відносин Міськради на адвокатський запит повідомила, що питання щодо поновлення договорів без прийняття Міськрадою рішення розглядає профільна постійна комісія на підставі поданих Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київської міської державної адміністрації) документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії через секретаріат Міськради разом із кадастровою справою Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Міськради (Київської міської державної адміністрації) підготував і передав до Міськради проєкт висновку до кадастрової справи № 677800554, відповідно до якого передбачено поновити ТОВ «Інтегралінвест» договір оренди земельної ділянки без прийняття Міськрадою відповідного рішення, який буде розглянуто на засіданні постійної комісії Міськради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин.

Оскільки додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки між сторонами укладено не було, позивач звернуся до суду з позовом у цій справі.

5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 300 ГПК України).

5.3. Касаційне провадження у справі відкрито згідно із пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, яка визначає, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.

Зі змісту зазначеної норми вбачається, що при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 зазначеного Кодексу, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, із чіткою вказівкою на норму права (абзац, пункт, частина статті), а також зазначенням такого правового висновку, описом правовідносин та змістовного обґрунтування мотивів для такого відступлення.

Формування обґрунтованої правової позиції стосовно застосування всіма судами у подальшій роботі конкретної норми матеріального права або дотримання норми процесуального права, зокрема і за допомогою тлумачення, є головним призначенням Верховного Суду як найвищої судової установи в Україні; забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу "правової визначеності", що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення; крім того, саме така діяльність Верховного Суду забезпечує дотримання принципу рівності всіх осіб перед законом, який втілюється шляхом однакового застосування судом тієї самої норми закону в однакових справах щодо різних осіб.

Необхідність відступлення від правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц та у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, обґрунтовано скаржником тим, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме в тому і полягає, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

На переконання скаржника, висновок Великої Палати Верховного Суду стосовно того, що за змістом частин 5 та 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар повинен надіслати орендодавцю лист-повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини, іншими словами - звернутися із офертою про укладення договору оренди землі на новий строк, і якщо орендодавець у встановлений строк не відповів на оферту (не акцептував її), а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, вважається, що орендодавець в силу принципу «мовчазної згоди» акцептував оферту орендаря є суперечливим, оскільки незалежно від змісту такої оферти договір оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов.

Крім того, на думку заявника, невирішеним залишається питання, який проект додаткової угоди (оферту) повинен надати орендар, якщо він одночасно хоче змінити умови оренди, наприклад строк, але і не заперечував би проти поновлення дії договору на раніше обумовлених умовах на той самий строк. За таких обставин для орендаря суттєво скорочується кількість можливих варіантів дій, спрямованих на продовження орендних правовідносин.

Верховний Суд зазначає, що принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) і стабільності.

Єдність однакового застосування закону забезпечує правову визначеність та втілюється шляхом однакового застосування судом того самого закону в подібних справах.

У пункті 70 рішення від 18.01.2001 у справі «Чепмен проти Сполученого Королівства» (Chapman v. the United Kingdom) Європейський суд з прав людини наголосив на тому, що в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом він не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави.

Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.

З метою забезпечення єдності та сталості судової практики для відступу від висловлених раніше правових позицій Верховного Суду суд повинен мати ґрунтовні підстави: попередні рішення мають бути помилковими, неефективними чи застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку в певній сфері суспільних відносин або їх правового регулювання.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, спір у даній справі між сторонами виник з приводу визнання поновленим на 5 років, а саме до 09.11.2025, договору оренди земельної ділянки на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

Як свідчать матеріали справи та установлено судами попередніх інстанцій, пунктом 3.1. договору оренди земельної ділянки в редакції угоди про поновлення від 09.11.2015 передбачено, що договір укладено на 5 (п`ять) років.

Відповідно до пункту 14.1. договору оренди земельної ділянки в редакції угоди про поновлення він набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

Таким чином, як вірно встановлено судами попередніх інстанцій строк дії спірного договору оренди земельної ділянки закінчувався 09.11.2020.

Згідно з статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поневолення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Водночас, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, під час розгляду спору суди попередніх інстанцій правомірно керувалися положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній станом на 09.11.2015.

Згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, яка була чинною 09.11.2015) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому в постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про необхідність відступити від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Відповідно до статті 45 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» Велика Палата Верховного Суду: 1) у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права; 2) діє як суд апеляційної інстанції у справах, розглянутих Верховним Судом як судом першої інстанції; 3) аналізує судову статистику та вивчає судову практику, здійснює узагальнення судової практики; 4) здійснює інші повноваження, визначені законом.

Таким чином, саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Колегія суддів наголошує, що в свою чергу, в пункті 43 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду уточнила, що єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах 3, 5- 8, 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є твердження скаржника про те, що передбачені у частинах 1- 5 і 6 статті 33 цього Закону України «Про оренду землі» підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція вважає таким, що відповідає останній правовій позиції Великої Палати Верховного Суду в справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, № 903/1030/19, висновок місцевого та апеляційного господарських судів про відсутність підстави для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивач не дотримався чітко визначеної законом процедури поновлення договору оренди землі, направивши відповідне повідомлення орендодавцю поза межами строку, визначеного пунктом 11.7 договору оренди земельної ділянки та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані у справі докази в їх сукупності, зважаючи на відсутність передбачених законом підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову.

Отже, Верховний Суд зазначає, що в межах цієї справи відсутні правові підстави для відступлення від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц та у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а тому наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження.

5.4. Щодо решти доводів, викладених ТОВ «Інтегралінвест» у касаційній скарзі (пункт 3.3 цієї постанови), то Верховний Суд зазначає, що порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, може бути підставою для скасування судових рішень у випадках передбачених, зокрема, пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України, якщо є висновок про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу. Проте у цій справі заявлені скаржником підстави для касаційного оскарження судових рішень попередніх інстанцій з посиланням на пункт 2 частини 2 статті 287 ГПК України не підтвердилися.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України за результатами розгляду касаційної скарги суд касаційної інстанції має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно із статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.3. Ураховуючи наведені положення законодавства та встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини, зважаючи на межі перегляду справи судом касаційної інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, Верховний Суд вважає, що підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень немає, отже у задоволенні касаційної скарги з зазначеної скаржником підстави касаційного оскарження слід відмовити.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на те, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані судові рішення, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300 301 308 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтегралінвест» залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 04.11.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 у справі № 910/10217/21 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ