ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/6475/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Кондратова І.Д., Ткач І.В.,
за участю секретаря судового засідання - Юдицького К.О.;
за участю представників:
позивача - Гармашова Б.С.,
відповідача - Онуфрієнко М.В.,
третьої особи - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІТА Бізнес»
на рішення Господарського суду міста Києва
(суддя - Павленко Є.В.)
від 27.08.2019
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий - Тищенко А.І., судді - Михальська Ю.Б., Скрипка І.М.)
від 26.11.2019,
у справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ІТА Бізнес»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державного підприємства «Національний центр Олександра Довженка»
про примусове виселення
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ІТА Бізнес»
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
про визнання договору продовженим
В С Т А Н О В И В:
у травні 2019 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про примусове виселення ТОВ «ІТА Бізнес» з державного нерухомого майна - нежилих приміщень на першому поверсі корпусу № 2/6 загальною площею 120,00 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1 та перебувають на балансі Державного підприємства «Національний центр Олександра Довженка».
Позовні вимоги обґрунтовані відсутністю правових підстав для перебування ТОВ «ІТА Бізнес» в орендованих приміщеннях, оскільки договір оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 4717 розірвано.
У червні 2019 року ТОВ «ІТА Бізнес» подало до місцевого суду зустрічний позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про визнання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717, продовженим до 10 серпня 2021 року і на умовах передбачених таким договором.
В обґрунтування своїх зустрічних позовних вимог ТОВ «ІТА Бізнес» посилалося на те, що воно належним чином виконувало умови укладеного між сторонами договору оренди від 10 грудня 2009 року № 4717, а відтак, враховуючи відсутність заперечень відділення Фонду державного майна України проти пролонгації спірного договору як під час його дії, так і протягом місяця з моменту його закінчення, має право на продовження цього договору на новий термін (до 10 серпня 2021 року).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.08.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2019, позов задоволено. Виселено ТОВ «ІТА Бізнес» з державного нерухомого майна - нежилих приміщень на першому поверсі корпусу № 2/6 загальною площею 120,00 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1 та перебувають на балансі державного підприємства «Національний центр Олександра Довженка».
У задоволенні зустрічного позову ТОВ «ІТА Бізнес» про визнання договору продовженим відмовлено.
Приймаючи рішення, господарські суди дійшли висновків, що позивач відповідно до вимог законодавства та положень спірного договору своєчасно повідомив відповідачеві про відмову від продовження його дії та про необхідність повернення орендованого майна. З огляду на вказане, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717 припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, а тому позивач довів, а відповідач - не спростував факту припинення договірних відносин між сторонами.
У січні 2020 року ТОВ «ІТА Бізнес» подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати вказані рішення і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні первісного позову і задовольнити зустрічний позов.
Підставами для скасування судових рішень відповідач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судами першої та апеляційної інстанції. Стверджує, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву у встановленому законом порядку не довело факту направлення на адресу орендаря повідомлення про припинення чинності спірного договору. Матеріали справи не містять поштового опису вкладення у цінний лист, який підтверджував би направлення на адресу ТОВ «ІТА Бізнес» повідомлення про відмову у продовженні договору від 10 грудня 2009 року № 4717.
У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає постанову апеляційного суду та рішення місцевого суду законними та обґрунтованими, просить залишити їх без змін. Доводи, викладені у відзиві, зводяться до обґрунтованості оскаржуваних у справі судових рішень.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї і перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
Як встановлено господарськими судами, 10 грудня 2009 року між ТОВ «ІТА Бізнес» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 4717, за умовами якого останнє передало відповідачу в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежилі приміщення загальною площею 120,00 кв.м, розміщені за адресою: місто Київ, вулиця Васильківська, 1, на першому поверсі корпусу № 2/6, та перебувають на балансі Державного підприємства «Національний центр Олександра Довженка».
Зазначена угода підписана уповноваженими представниками сторін та скріплена печатками вказаних юридичних осіб.
Пунктом 1.1 наведеного правочину встановлено, що вартість орендованого товариством майна визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31 березня 2009 року і становить 462 000,00 грн.
За змістом пункту 1.2 цього договору майно передається в оренду з метою проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгівлі площею 88,7 кв.м, а також розміщення офісу площею 31,3 кв.м.
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.
Відповідно до пункту 3.1 цього правочину орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 7869 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - серпень 2009 року - 4 448,40 грн.
Орендна плата за перший місяць оренди - грудень 2009 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за вересень, жовтень, листопад, грудень місяці 2009 року.
Пунктом 3.5 цієї угоди передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (пункт 5.1 зазначеного правочину).
Згідно з пунктом 10.1 договору він укладений строком на 2 роки 11 місяців з 10 грудня 2009 року по 10 листопада 2012 року включно.
Відповідно до пунктів 10.2, 10.3 цього договору його умови зберігають силу протягом усього строку договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань. Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
За умовами пункту 10.4 наведеної угоди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
Пунктом 10.6 договору передбачено, що чинність даного правочину припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
У пункті 10.7 вказаної угоди її сторони погодили, що цей договір буде достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, користується майном не відповідно до умов договору, або не переглядає орендну плату в разі внесення змін до Методики, яка передбачає збільшення орендної плати.
З матеріалів справи вбачається, що 10 грудня 2009 року між сторонами у справі було підписано та скріплено їх печатками відповідний акт приймання-передачі вищенаведеного нерухомого майна в оренду ТОВ «ІТА Бізнес».
Судом також встановлено, що 27 листопада 2012 року між ТОВ «ІТА Бізнес» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву було укладено договір № 4717/02 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 1417, за умовами якого строк зазначеного договору оренди було продовжено на 2 роки 11 місяців з 10 листопада 2012 року до 10 жовтня 2015 року включно.
У пункті 2 наведеної додаткової угоди сторонами також було погоджено, що відповідно до абзацу 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язується провести незалежну оцінку орендованого згідно договору оренди від 1 грудня 2009 року № 4717 нерухомого майна, що є державною власністю, на нову дату 30 листопада 2012 року відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, укласти договір про внесення змін до наведеного договору зі зміною вартості об`єкта оренди, визначеною згідно з новим звітом, та зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди, а також сплатити різницю в орендній платі, якщо така виникне внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна з дати, на яку зроблено звіт про незалежну оцінку.
У пункті 3 договору від 27 листопада 2012 року № 4717/02 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 10 грудня 2009 року № 1417 передбачено, що чинність договору оренди від 10 грудня 2009 року № 1417 припиняється в разі порушення орендарем умов, передбачених пунктом 2 цього договору.
21 березня 2013 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та ТОВ «ІТА Бізнес» було підписано договір № 4717/03 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 4717 від 10 грудня 2009 року, за умовами якого сторонами було погоджено нову вартість об`єкта оренди, яка станом на 30 листопада 2012 року склала 615 090,00 грн, а також змінено розмір орендної плати - 6 195,32 грн без ПДВ за базовий місяць оренди - листопад 2012 року.
Строк вищезазначеного договору оренди, відповідно до пункту 10.4 цієї угоди, було автоматично пролонговано на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, тобто до 10 вересня 2018 року.
Судом встановлено, що 26 червня 2018 року Міністерство культури України звернулося до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву з листом від № 2796/15-4/13-18, в якому повідомило про недоцільність продовження дії укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, яке належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717 та просило вжити заходів для забезпечення повернення орендованого ТОВ «ІТА Бізнес» майна балансоутримувачу.
Листом від 8 жовтня 2018 року № 30-06/9764 Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву звернулося до ТОВ «ІТА Бізнес» із заявою про припинення від 10 грудня 2009 року № 4717, в якій на підставі статті 764 ЦК України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відмовило відповідачу в продовженні строку дії зазначеного договору та повідомило, що цей договір є припиненим.
За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Положеннями частини 1 статті 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до частини 1 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Згідно з положеннями частини 2 статті 291 ГК України та частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
У статті 764 ЦК України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до частини 4 статті 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно з частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку орендодавець заперечив щодо поновлення договору, то такий договір припиняється. Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18.
З огляду на викладене, орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши відповідну заяву протягом місяця після закінчення строку такого договору.
Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, направлення відповідачеві листа № 30-06/9764 від 8 жовтня 2018 року на адресу ТОВ «ІТА Бізнес» (03040, місто Київ, вулиця Васильківська, будинок 1), підтверджується наявними у матеріалах справи копіями рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0103265361211, а також списку згрупованих внутрішніх листів, бандеролей з оголошеною цінністю, посилок.
У списку згрупованих внутрішніх листів вказано про відправлення листа № 30-06/9764 рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 0103265361211 (а.с. 18, т. 1 ). Номер та дата (№ 30-06/9764 від 8 жовтня 2018 року) адресованого ТОВ «ІТА Бізнес» листа Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про припинення договору оренди нерухомого майна були зазначені і у рекомендованому повідомленні про вручення цього поштового відправлення № 0103265361211 (а.с. 281, т.1).
Оригінали вищевказаних документів були оглянуті судом у судовому засіданні, про що зазначено у рішенні місцевого суду.
Окрім того, відповідно до листа АТ "Укрпошта" від 10 липня 2019 року № 5111-47, реєстроване поштове відправлення № 0103265361211 було повернуто за зворотною адресою з невідомих причин, що також підтверджується наявною в матеріалах справи копією довідки АТ "Укрпошта" про повернення листа № 0103265361211 з відміткою «інші причини, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення» (а.с. 281, т. 1).
Суд враховує, що рекомендований лист № 0103265361211 направлявся на адресу ТОВ «ІТА Бізнес» у м. Київ, вулиця Васильківська, будинок, 1, яка зазначена у спірному договорі оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717 та у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, відомості якого перебувають у відкритому доступі.
Отже, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків, що факт направлення Регіональним відділення Фонду державного майна України по місту Києву на адресу орендаря (ТОВ «ІТА Бізнес») заяви від 8 жовтня 2018 року № 30-06/9764 про припинення вищезазначеного договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця підтверджується наявними у матеріалах справи належними доказами.
Колегія суддів вважає, що позивач належним чином повідомив ТОВ «ІТА Бізнес» про припинення дії спірного договору, направивши відповідного листа на адресу відповідача, що відповідає положенням законодавства та пункту 10.4 договору оренди.
Вищевикладеним спростовуються доводи скаржника про продовження дії договору оренди від 10 грудня 2009 року № 4717 внаслідок неповідомлення Регіональним відділення Фонду державного майна України по місту Києву відповідача про припинення його дії. Вказані аргументи скаржника вже були предметом дослідження та оцінки судів попередніх інстанції і зводяться до переоцінки доказів та установлених обставин справи, що не входить до повноважень Верховного Суду, передбачених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
У пункті 10.9 договору від 10 грудня 2009 року № 4717 сторонами було погоджено, що у разі припинення або розірвання цього договору, майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу. Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акту приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (пункт 10.10 договору).
Оскільки договір оренди припинив свою дію внаслідок надсилання позивачем відповідної заяви, а суди попередніх інстанцій не встановили законних підстав для користування ТОВ «ІТА Бізнес» спірним майном, відповідач зобов`язаний повернути таке майно орендодавцю, чого він не зробив. За таких обставин суди дійшли правильного висновку про наявність обставин для задоволення позовних вимог про виселення.
Враховуючи висновки суду про належне повідомлення Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву відповідача про припинення дії договору оренди, а також встановлений судом факт припинення дії цього правочину з 10 вересня 2018 року, суди дійшли правильних висновків про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову про визнання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 10 грудня 2009 року № 4717 продовженим.
Верховний Суд відхиляє аргументи скаржника щодо необхідності направлення на адресу ТОВ «ІТА Бізнес» заяви про відмову у продовженні договору від 10 грудня 2009 року № 4717 поштовою кореспонденцією з описом вкладення у цінний лист, оскільки договір оренди, який врегульовує спірні правовідносини не встановлює такого обов`язку позивача.
Посилання скаржника на факт користування ТОВ «ІТА Бізнес» орендованим майном після закінчення строку дії вищенаведеного правочину та сплату останнім орендних платежів за цим договором також відхиляються колегією суддів, оскільки стаття 764 ЦК України, стаття 284 ГК України, стаття 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" пов`язують поновлення договору з відсутністю заперечень наймодавця у поновленні договору та з відсутністю заяви сторони про припинення договору. У спірних правовідносинах такі заперечення та заява наймодавця мали місце.
За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції та рішення першої інстанції прийняті з додержанням вимог матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування немає.
З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно з ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІТА Бізнес» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 27.08.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2019 у справі за № 910/6475/19 - без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Л. Стратієнко
Судді І. Кондратова
І. Ткач