ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 жовтня 2022 року
м. Київ
cправа № 916/1261/16 (916/2158/21)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковського О.В. - головуючого, Білоуса В.В., Картере В.І.,
за участі секретаря судового засідання Аліференко Т.В.
розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду (головуючий - Філінюк І.Г., судді: Аленін О.Ю., Богатир К.В.) від 19.07.2022
та рішення Господарського суду Одеської області (суддя - Грабован Л.І.) від 22.11.2021
у справі № 916/1261/16 (916/2158/21)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1"
до відповідачів: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020",
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Публічні процедури",
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк Укргазбанк"
про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним.
Учасники справи:
представник позивача - не з`явився,
представник відповідача-1 - Різник О.Ю., адвокат,
представник відповідача-2 - не з`явився,
представник відповідача-3 - не з`явився,
представник третьої особи- Бабенко А.І., в порядку самопредставництва.
1. Короткий зміст вимог
1.1. 31.05.2016 Господарський суд Одеської області ухвалив порушити за заявою Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк Укргазбанк" провадження у справі № 916/1261/16 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (далі - Боржник) в загальному порядку відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі - Закон про банкрутство), ввести мораторій на задоволення вимог кредиторів та призначити розпорядника майна Боржника тощо.
04.08.2016 Господарський суд Одеської області ухвалив затвердити реєстр вимог кредиторів, визнати кредиторські вимоги ПАТ "АБ "Укргазбанк" в сумі 7 874 000 грн 00 коп., як такі, що забезпечені заставою майна Боржника, а саме: заставою земельної ділянки загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
20.10.2016 Господарський суд Одеської області постановив визнати Боржника банкрутом, відкрити ліквідаційну процедуру тощо.
18.11.2019 Господарський суд Одеської області ухвалив призначити ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Петровську Н.А.
1.2. 23.07.2021 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" (далі - Позивач) подало позов про визнання недійсними результатів аукціону № UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор ТОВ "Публічні процедури", далі - Відповдіач-3) (далі - Аукціон) з продажу майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд-Інвест" (далі - Відповідач-1), а саме земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007 (далі - Земельна ділянка), переможцем якого стало Товариство з обмеженою відповідальністю "Чорномор 2020" (далі - Відповідач-2); та про визнання недійсним правочину, укладеного між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 за результатами аукціону.
1.3. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням прав Позивача на Земельну ділянку при здійсненні її продажу на оспорюваному Аукціоні та згідно з оспорюваним правочином, оскільки такий продаж не відповідає вимогам статті 42 Земельного кодексу України, Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 62 Кодексу України з процедур банкрутства, а порушення прав Позивача полягає в тому, що порушуються права співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій Земельній ділянці, тоді як вона вибула із користування Боржника і була передана Товариству з обмеженою відповідальність "Трансбуд-Інвест" за актом приймання-передачі від 29.11.2012, а в подальшому передана на баланс Позивача за актом від 09.06.2016 та перебуває у фактичному користуванні Позивача.
2. Короткий зміст рішень судів першої і апеляційної інстанцій
2.1. 22.11.2021 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення (залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022) про відмову в задоволенні позову.
2.2. Судові рішення мотивовані відсутністю обґрунтування Позивачем порушення його прав та інтересів у спірних правовідносинах - у зв`язку із проведенням оспорюваного Аукціону з продажу Земельної ділянки, оскільки Позивач не довів своє право або право співвласників відповідного багатоквартирного будинку (власності або користування) на Земельну ділянку. Також суди вказали на неналежність обраного Позивачем способу захисту порушеного права, який не матиме наслідком захисту прав Позивача на Земельну ділянку, оскільки визнання недійсними результатів Аукціону з продажу Земельної ділянки не матиме безпосереднім автоматичним наслідком передачу у власність або в постійне користування Земельної ділянки Позивачу з реєстрацією цього права, право на що Позивач прагне захистити шляхом подання цього позову. При цьому суди зазначили, що за цільовим призначенням Земельної ділянки після проведення Аукціону та набуття прав на Земельну ділянку новим власником, Позивач та співвласники багатоквартирного будинку мають право користуватись Земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, на тих же підставах і умовах, що і до Аукціону та зміни власника.
3. Встановлені судами обставини
3.1. 13.04.2006 між Територіальною громадою міста Одеси та Відповідачем-1 був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, пунктом 1.1 якого передбачено, що продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді Земельної ділянки, під забудову.
Пунктом 1.2 цього договору передбачено, що відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно з Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003р. №1679-XXIV "Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі", від 29.09.2005 №4422-IV "Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках", від 09.11.2005 №4842-IV "Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні".
Відповідно до пункту 1.3 зазначеного Договору державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки, заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку).
Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2 663 985 грн.
Пунктом 2.2 цього договору передбачено, що згідно з актом про проведення земельного аукціону від 31.03.2006, затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає 2 663 985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку.
Відповідно до пункту 3.1 вказаного договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.
Згідно з пунктом 3.2. зазначеного договору право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України.
Пунктом 5.3 договору передбачено, що обов`язком продавця є передати покупцю об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін.
Відповідно до пункту 5.4 зазначеного договору покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку.
Пунктами 7.7, 7.8 вказаного договору передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки).
3.2. Згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 Відповідач-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником Земельної ділянки, цільове призначення і використання земельної ділянки для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за № 020650500028.
3.3. 29.10.2009 між ПАТ "АКБ "Київ" (правонаступником якого є Третя особа) та Відповідачем-1 був укладений договір іпотеки, пунктом 1.1. якого передбачено, що іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання позичальником за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 Земельну ділянку, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку "Центру економіко-правового забезпечення" від 26.10.2009 7 874 000 грн 00 коп., що належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ № 915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 020650500028 від 18.07.2006.
Згідно з пунктом 1.2. договору іпотеки вартість предмета іпотеки становить 7 874 000 грн.
Відповідно до пункту 1.10. договору іпотеки предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.
Згідно з пунктами 2.1.4., 2.1.11. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки.
Пунктом 2.2.2. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.
Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 в Державному реєстрі правочинів знайдено: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тим документу: основний документ правочину; відомості про документ дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009, документ посвідчено приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0, 4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ АКБ Київ; іпотекодавець: Відповідач-1.
3.4. Згідно з актом готовності об`єкта до експлуатації № ОД16411018258 від 11.07.2011 3-секційнийого багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником Відповідачем-1, м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32146027, який виконав загально-будівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ "БудНДІпроект", м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32288638; проектна документація затверджена Відповідач-1, №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий: Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області № 1170 від 28.10.2009.
3.5. Відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 від Відповідача-1 на баланс ТОВ "Трансбуд-проект" за результатами роботи комісії ТОВ "Трансбуд-проект" прийнято на баланс житловий будинок, розташований за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, складений із загального та неподільного майна згідно наведеним переліком. У розділі 4 благоустрій прибудинкової території вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія 0, 4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.
У додатку до акта від 29.11.2012 приймання-передачі від Відповідача-1 до ТОВ "Транстрой-проект" житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - благоустрій вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б).
Згідно з актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 в управління (на баланс) Позивача комісія в складі Голови правління Позивача, членів правління Позивача 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ "Трансбуд проект" в управління (на баланс) Позивача і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) 0, 4993 га в іпотеці ПАТ "АКБ" Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.
3.6. Відповідно до пункту 2.1. Статуту Позивача, затвердженого загальними зборами членів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, протоколом № 2 від 06.03.2016, метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його співвласників, та дотримання ними своїх обов`язків щодо належного утримання та використання спільного майна житлового будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Згідно з пунктом 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
3.7. Ліквідатор Боржника - арбітражний керуючий Петровська Н.А. продала на Аукціоні Земельну ділянку, яка згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, серія ЯГ №915002, належала Боржнику (Відповідачу-1).
Згідно з роздруківкою із сайту по аукціону з продажу майна Відповідача-1 арбітражний керуючий Петровська Н.А. виставила втретє на аукціон наступний лот - Земельна ділянка.
Відповідно до протоколу проведення електронного аукціону № UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 найменування оператора, через електронний майданчик якого було заведено лот, Товарна біржа "ФІДДА"; найменування оператора електронного майданчика, через якого переможцем електронного аукціону подано цінову пропозицію - Відповідач-3; замовник аукціону арбітражний керуючий Петровська Наталія Андріівна, був проведений аукціон з продажу майна банкрута -Відповідача-1.
У протоколі зазначено, що до продажу було запропоновано майно банкрута Відповідача-1, яке належить йому на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002: Земельна ділянка, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007; цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 для будівництва житлового 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Відомості про наявність обтяження майна: договір іпотеки, виданий 29.10.2009, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.06.2015, іпотекодержатель - Третя особа, арешт, інші обтяження, договір про встановлення земельного сервітуту від 01.03.2012. Зазначено, що на Земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями.
Визначено переможця електронного аукціону - Відповідач-2, ціна, сплачена переможцем 152 352 грн..
Згідно з випискою ПАТ "МТБ БАНК", сформованої 21.04.2021, платником - Відповідачем-3 було сплачено Відповідачу-1 152 352 грн 00 коп. за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021
3.8. 23.04.2021 між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 був підписаний акт про придбання майна на аукціоні, згідно пунктом 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно Відповідача-1, що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: Земельна ділянка.
3.9. Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до статей 87 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону Відповідача-3, статус електронного аукціону аукціон відбувся, посвідчив, що Відповідачу-2 належить на праві власності майно, що складається з: Земельної ділянки, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152 352 грн., що належало Відповідачу-1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 020650500028 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися і Відповідач-2 - переможець торгів, майно, що раніше належало Відповідачу-1, продане.
3.10. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 260900692 від 10.06.2021 Земельна ділянка, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, належить на праві власності Відповідачу-2 на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.
Згідно з платіжним дорученням № 1 від 17.06.2021 Відповідачем-1 було перераховано Третій особі 147 914 грн 57 коп. в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі № 916/1261/16.
3.11. Головою Позивача був направлений лист ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А., останнім отримано, з проханням повідомити Позивачу, чи включено до ліквідаційної маси банкрута Земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності Відповідачу-1 та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок "Іспанський 1".
Головою Позивача був направлений лист ліквідатору Відповідача-1 Петровській Н.А., останнім отримано, в якому повідомлено, що співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі статті 42 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14.05.2015, №417-VIII, акту приймання-передачі від 09.06.2016, акту введення в експлуатацію будинку.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги
4.1. 08.08.2022 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги: визнати недійсними результати Аукціону та оспорюваний правочин з продажу Земельної ділянки.
5. Доводи осіб, які подали касаційні скарги
5.1. Згідно з аргументами в касаційних скаргах підставою для касаційного оскарження судових рішень у цій справі є положення пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, оскільки суди не врахували висновки: в постанові Верховного Суду України від 29.06.2016 у справі № 6-370цс16, від 14.12.2016 у справі № 3-140гс16, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, в постанові Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 5006/5/39б/2012 (щодо нормативних підстав для визнання недійсними правочинів, вчинених за результатами проведення торгів); в постановах Верховного Суду від 13.03.2018 у справі № 911/494/17, від 25.04.2018 у справі № 910/16955/17, від 11.06.2019 у справі № 920/1316/14, від 26.09.2019 у справі № 11/19, від 18.08.2019 у справі № 5023/4363/12 - щодо підстав для вирішення спору про визнання недійсними результатів аукціону; в постановах Верховного Суду від 26.02.2019 у справі № 911/3132/17, від 21.11.2019 у справі № 20/5007/1475-Б/12, від 28.11.2019 у справі № 5009/2987/12 - щодо вимог, яких має дотримуватись ліквідатор при передачі майна боржника на продаж у процедурі банкрутства.
У зв`язку із цим суди неправильно застосували норми статей 42 120 125 126 Земельного кодексу України, частини другої статті 382, статей 16 377 655 656 Цивільного кодексу України, пунктів 4, 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а також не застосували положення статей 73 75 76 77 98 Кодексу України з процедур банкрутства, не надавши оцінки порушенням, допущеним при реалізації Земельної ділянки у процедурі банкрутства Боржника, дійшовши помилкового висновку про відсутність, внаслідок реалізації Земельної ділянки на спірному Аукціоні, у співвласників відповідного житлового будинку, представником яких є ОСББ, порушеного права на Земельну ділянку, що належить до прибудинкової території цього будинку, тоді як саме у співвласників відповідного житлового будинку є право на отримання Земельної ділянки у власність або у постійне користування
6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
6.1. Аргументи Третьої особи та Відповідача-1 у відзивах на касаційну скаргу, у яких він погодився з мотивами в оскаржуваних судових рішеннях, зводяться до відсутності у Позивача права на захист порушеного права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах через нездійснення державної реєстрації права Позивача (власності або постійного користування) на спірну Земельну ділянку. (докинути в доповідь)
7. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права
Щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок
7.1. Суди встановили, що спір виник у зв`язку з продажем на Аукціоні Відповідачу-2 Відповідачем-1 у власній процедурі банкрутства Земельної ділянки, на якій Відповідач-1 побудував багатоквартирний будинок, в якому, у свою чергу, власники квартир створили об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ (Позивач).
Отже спір стосується, зокрема, права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок.
7.2. У зв`язку із цим Суд звертається до нормативного врегулювання прав на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, зокрема, щодо суб`єктного складу та способу захисту особами, що мають право звертатись до суду за захистом порушеного права на таку земельну ділянку згідно з положеннями та за правилами статті 4 ГПК України та статей 11 15 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
7.3. Правовідносини, зокрема щодо земельної ділянки, у зв`язку та за наслідками будівництва на ній багатоквартирного будинку врегульовані положеннями ЦК України Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та спеціальними нормами законодавчого акта, яким регламентовані відповідні правовідносини - Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон).
За захистом права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах звернулось ОСББ (Позивач), що створене у багатоквартирному будинку, побудованому Відповідачем-1 на власній Земельній ділянці. А тому Суд застосовує у спірних правовідносинах положення наведених нормативних актів в їх редакції, чинної на момент створення ОСББ - Позивача у березні 2016 та передачі йому в управління - на баланс в червні цього ж року відповідного багатоквартирного будинку та пов`язаних з ним активів (пункти 3.5, 3.6).
7.4. Згідно з частиною другою статті 375 ЦК України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Згідно зі статтею 377 цього Кодексу до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
7.5. Водночас, особливості регулювання та виникнення права на земельну ділянку у разі будівництва та розташування на ній багатоквартирного будинку визначені положеннями статті 42 ЗК України, згідно з частинами 1-4 якої:
- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками;
- земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
- порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;
- розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
7.6. Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що:
- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Частиною другою статті 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Режим відповідного права та цієї власності регламентований частиною першою статті 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до якої спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
7.7. Процедура передачі житлового комплексу на баланс об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) (у разі його створення у відповідному будинку), а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача, була врегульована, на дату створення ОСББ Позивача та передачі йому на баланс будинку на спірній Земельній ділянці у 2016 році, положеннями чинного на той час Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (що втратив чинність у 2018 році на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 711 (711-2018-п ) від 05.09.2018).
Згідно з пунктом 5 чинної цього Порядку передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об`єднання.
7.8. За змістом наведених норм у разі створення у багатоквартирному будинку ОСББ земельна ділянка як така, що входить до відповідного житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.
При цьому норми земельного законодавства не передбачають можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.
У наведених висновках суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду щодо права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, що сформульована, зокрема у постановах від 08.04.2019 у справі № 368/513/16-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 03.11.2020 у справі № 526/86/19 (провадження № 61-1702св20).
Зміна суб`єкта права на земельну ділянку, що була виділена для будівництва на цій ділянці багатоквартирного будинку, у разі його завершення з подальшим створенням в цьому будинку ОСББ узгоджується також з тим висновком, що факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41 42 ЗК України.
У цих висновках Суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21.
7.9. У розвиток вказаної позиції щодо застосування наведених положень ЦК України ЗК України та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Суд також зазначає, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв`язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти.
При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.
У цих висновках Суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 21.07.2020 у справі № 922/3461/17.
7.10. Суд також зазначає, що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).
Так, принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (висновки в постановах верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
У цьому висновку Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), яка також в подальшому неодноразово враховувалась Верховним Судом, зокрема при ухваленні та формулюванні правової позиції в постанові від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19.
7.11. Суд ураховує наведений висновок у спірних правовідносинах не зважаючи на те, що положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України не поширюються на правовідносини у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна в цьому будинку (квартиру), оскільки принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди також закріплений в наведених положеннях статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а тому зберігається у відповідних правовідносинах .
Правильність такого підходу підтверджується тим, що реалізація права на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок, об`єкт нерухомого майна цьому будинку (квартиру) неможлива без одночасного використання відповідним суб`єктом права власності земельної ділянки, на якій побудований багатоквартирний будинок, а тому вирішення та оцінка правомірності відчуження земельної ділянки без урахування факту розташування на ній нерухомого майна - багатоквартирного будинку, та відповідних прав на цей об`єкт нерухомого майна суперечить наведеному принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.
7.12. Щодо державної реєстрації права на земельну ділянку Суд зазначає, що за змістом статей 1, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":
- державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації; тому при дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає;
- у зв`язку з чим державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість, та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав;
- при цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.
У цих висновках Суд звертається до сталої правової позиції Верховного Суду в питанні правил та підстав для набуття права власності на нерухоме майно, що сформульована, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та від 05.07.2022 у справі № 911/966/20 тощо.
7.13. Отже, нездійснення, зокрема, Позивачем державної реєстрації права на Земельну ділянку після отримання її на баланс у червні 2016 року, між тим не позбавляє його відповідних прав щодо цієї ділянки, що виникли у зв`язку із набуттям власниками квартир багатоквартирного будинку, в якому створено ОСББ Позивача, відповідних прав щодо Земельної ділянки (пункти 7.5-7.10).
Суд також зауважує, що Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не визначає правил та необхідності проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий багатоквартирний будинок та/або квартиру в такому будинку.
7.14. Щодо втрати чинності Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 11.10.2002 № 1521, у 2018 році, тобто на момент виникнення спірних правовідносин (у зв`язку із проведенням у квітні 2021 року Аукціону з продажу Земельної ділянки) Суд зазначає про таке.
На державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення Європейського суду з прав людини "Лелас проти Хорватії" від 20.05.2010, "Тошкуце та інші проти Румунії" від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси ("Онер`їлдіз проти Туреччини" та "Беєлер проти Італії").
А тому, оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 ЗК України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема Позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються
У цих висновках суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладену в постановах від 04.09.2018 у справі № 915/1283/17 та від 20.11.2018 у справі № 910/23415/17.
7.15. Дійшовши наведених висновків та враховуючи встановлені судами обставини створення ОСББ у багатоквартирному будинку, що побудований на Земельній ділянці Відповідача-1, та передачі на баланс ОСББ Позивача відповідного житлового комплексу в червні 2016 року за тими правилами, що існували на момент створення ОСББ Позивача та передачі йому цього будинку разом із іншими активами (пункти 3.5, 3.6), Суд зазначає про неправомірність висновків судів в оскаржуваних рішеннях щодо відсутності у Позивача права на захист в судовому порядку права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах через нездійснення реєстрації за Позивачем або власниками квартир у відповідному багатоквартирному будинку права на Земельну ділянку за правилами статей 125 126 ЗК України, Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та через відсутність доказів, підтверджуючих припинення права власності Відповідача-1 на земельну ділянку та набуття права власності чи право користування, державної реєстрації на неї за ОСББ чи власниками квартир - майно багатоквартирного будинку співвласниками майна багатоквартирного будинку.
7.16. Щодо способу захисту порушеного права у спірних правовідносинах Суд зазначає про таке.
Порядок формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство, правовідносини та правила реалізації майна боржника, включеного у ліквідаційну масу боржника, регламентовані, зокрема нормами Розділів IV "Ліквідаційна процедура", V "Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство" Кодексу України з процедур банкрутства, а також загальними нормами цивільного законодавства, якими врегульовані правовідносини з купівлі-продажу - глава 54 "Купівлі-продаж", підрозділ 1, розділ ІІІ книги П`ятої ЦК України, зокрема статтею 650 цього Кодексу (щодо укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах).
За змістом цих норм правова природа процедури реалізації майна в межах провадження у справі про банкрутство (на торгах, у формі аукціону) полягає в продажу майна боржника у процедурі банкрутства, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якої є оформлення результатів такого продажу, зокрема протоколом про проведення аукціону та актом про придбання майна на аукціоні, які є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством.
Стаття 73 Кодексу України з процедур банкрутства передбачає, що правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.
Поряд з цим порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі.
Подібний висновок сформульований Верховним судом, зокрема, в постанові від 19.10.2021 у справі № 2/264 (пункт 8.5).
7.17. Отже, продаж Земельної ділянки на Аукціоні є підставою для набуття Відповідачем-2 права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на Земельну ділянку, що в подальшому, за відсутності заперечення, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, що стала підставою для переходу/набуття третьою особою (Відповідачем-2) права на Земельну ділянку, позбавить Позивача можливості реалізувати право на Земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 ЗК України та статей 1, 4, 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", а відповідно і унеможливить для Позивача здійснення захисту порушеного права на цю Земельну ділянку.
У зв`язку з викладеним є помилковим висновок судів, що обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах (у зв`язку із продажем у процедурі банкрутства Відповідача-1 на Аукціоні Земельної ділянки) шляхом оскарження цього Аукціону є неналежним.
7.18. Водночас, через висновки судів в оскаржуваних рішеннях про відсутність у Позивача права на захист в судовому порядку права на Земельну ділянку у спірних правовідносинах та про неналежний спосіб захисту Позивачем порушеного права у спірних правовідносинах (які є помилковими), суди не досліджували обставини справи, не надали правову оцінку, зокрема, обставинам формування ліквідаційної маси Боржника з включенням до її складу Земельної ділянки в контексті наведених висновків щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок, порядку та правил реалізації цього права відповідним суб`єктом, а тому не дослідили обставини, не надали правову оцінку та не здійснили розгляд справи щодо оспорюваного Аукціону по суті - порядку його підготовки, організації, проведення та відповідному вчиненому правочину з відчуження Земельної ділянки, щодо порушення прав Позивача внаслідок проведення цього Аукціону з продажу Земельної ділянки на користь Відповідача-2.
Дійшовши наведеного висновку, Суд погоджується з аргументами скаржника (пункт 5.1) в тій їх частині, в якій скаржник стверджує про ухвалення оскаржуваних рішень всупереч висновкам Верховного Суду: щодо суб`єктів права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок та порядку виникнення цього права, реалізації та захисту; щодо підстав для вирішення спору про визнання недійсним правочинів, вчинених за результатами проведення торгів; щодо підстав для недійсності результатів аукціону з продажу майна у процедурі банкрутства боржника, щодо вимог, яких має дотримуватись ліквідатор при передачі майна боржника на продаж у процедурі банкрутства, а також про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішень.
7.19. Враховуючи викладене, визначені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, обґрунтованість заявлених Позивачем підстав касаційного оскарження, передбачених частиною другою статті 287 цього кодексу, та з урахуванням положень пункту 2 частини першої статті 308, частини четвертої статті 310 ГПК України, Суд доходить висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
7.20. Дійшовши висновку про направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції не розподіляються.
Керуючись статтями 129 300 301 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Іспанський-1" задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 та рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21) скасувати.
3. Справу № 916/1261/16 (916/2158/21) направити на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О.В. Васьковський
Судді В.В. Білоус
В.І. Картере