ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 серпня 2020 року
м. Київ
Справа № 922/1543/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Міщенка І. С., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Мица Ю. В. (адвокат),
відповідача - Ворожбянов А. М. (в порядку самопредставництва),
третьої особи - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн Авек та Ко"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2020 (головуючий суддя - Хачатрян В.С., судді - Ільїн О.В., Россолов В.В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 03.10.2019 (суддя Аюпова Р.М.)
за позовом Приватного акціонерного товариства "Концерн Авек та Ко"
до Харківської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент реєстрації Харківської міської ради
про визнання поновленим договору, визнання додаткової угоди укладеною,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. 24.05.2019 Приватне акціонерне товариство "Концерн Авек та Ко" (далі - ПрАТ "Концерн Авек та Ко", Орендар, Позивач) звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Орендодавець, Відповідач), в якому просило:
1. Визнати Договір оренди землі від 05.12.2011 (державна реєстрація від 17 січня 2012 р. № 631010004000290), укладений між Харківською міською радою та ПрАТ "Концерн Авек та Ко" стосовно оренди земельної ділянки загальною площею 1,5213 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Ювілейний (колишній просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ), кадастровий номер земельної ділянки: 6310136600:09:001:0082, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
2. Визнати укладеною між Харківською міською радою та ПрАТ "Концерн Авек та Ко" додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі від 05.12.2011 (державна реєстрація від 17 січня 2012 р. № 631010004000290) у редакції, запропонованій Позивачем.
3. Відновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію іншого речового права з номером запису 697405 від 02.04.2013 р., підстава виникнення іншого речового права: договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 05.12.2011, видавник: Харківська міська рада Харківської області; акт встановлення меж земельної ділянки на місцевості, серія та номер: 284/11, виданий 03.10.2011, видавник: Управління Держкомзему у місті Харків; додаткова угода до договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 27.12.2012, видавник: Харківська міська рада Харківської області; додаткова угода до договору оренди землі зареєстрованого 17.01.2012р. № 631010004000290 у Управлінні Держкомзему у місті Харків в Державному реєстрі земель, серія та номер: б/н, виданий 30.04.2014, видавник: Харківська міська рада Харківської області; додаткова угода до договору оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 22.12.2014, видавник: Харківська міська рада Харківської області; додаткова угода №2 до договору оренди землі, зареєстрованого 17.01.2012 N0631010004000290 в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель (номер запису про інше речове право N0697405 від 02.04.2013р.), серія та номер: б/н, виданий 12.07.2016, видавник: Харківська міська рада Харківської області.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Позивач після 01.10.2018 (строку закінчення договору оренди земельної ділянки) фактично продовжив користуватися земельною ділянкою за договором, сплачує плату за користування нею без заперечень з боку Відповідача, в період з 01.10.2018 до 1.11.2018, а також до подання позовної заяви жодних листів-заперечень поновленні договору оренди не отримував, а отже вважає, що договір оренди земельної ділянки є таким, що продовжений на той самий строк та на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.10.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2020 у справі № 922/1543/19, відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі.
2.2. Ухвалюючи рішення від 03.10.2019 у справі № 922/1543/19 Господарський суд Харківської області дійшов висновків про те, що звертаючись до суду з відповідним позовом, Позивач обрав механізм поновлення договору оренди, визначений частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати, як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
Натомість, належне виконання орендарем умов договору оренди, спростовується вищезазначеними доказами та матеріалами перевірок, починаючи з 2017 року, наявних у справі.
При цьому, суд наголосив, що позивач був обізнаний про відсутність волевиявлення орендодавця, щодо продовження договірних орендних правовідносин, однак звернувся до суду з позовом лише у травні 2019, майже через 7 місяців після його припинення (договір припинив дію з 01.10.2018).
Суд також зазначив, що, звертаючись з додатковою угодою, Позивач самостійно вніс зміни в редакцію пунктів 1, 2, 3, 4 договору оренди землі з урахуванням, укладених між сторонами додаткових угод до нього, тим самими, змінивши їх редакцію.
2.3. Колегія суддів Східного апеляційного господарського суду погодилась з висновками Господарського суду Харківської області залишивши його рішення без змін, а апеляційну скаргу ПрАТ "Концерн Авек та Ко" без задоволення, зазначивши, що орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах, а матеріали справи не містять доказів звернення Позивача до Харківської міської ради з листом повідомленням про намір продовження договору оренди у встановлений договором строк (не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не була укладена сторонами в строк встановлений пунктом 8 договору та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», тому договір оренди припинив свою дію 01.10.2018 року, у зв`язку зі спливом строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі".
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ПрАТ "Концерн Авек та Ко" просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2020 та рішення Господарського суду Харківської області від 03.10.2019 у справі № 922/1543/19 та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
3.2. Обґрунтовуючи вимоги касаційної скарги Позивач зазначає, що Господарський суд Харківської області, постановивши рішення у цій справі про повну відмову у позові з наведених мотивів, а також і Східний апеляційний господарський суд, залишаючи вказане рішення без змін, припустилися порушення та неправильного застосування норм матеріального права.
3.3. ПрАТ "Концерн Авек та Ко" наголошує, що в цілому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).
При цьому поновлення договору оренди в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається виключно за наявності двох юридичних фактів: продовження користування ділянкою орендарем та відсутності заперечень з боку орендодавця протягом місячного строку. Будь-яких інших умов для автоматичного настання такого поновлення договору оренди землі закон не вимагає, а укладення додаткової угоди лише фіксує факт поновлення договору, який вже безповоротно відбувся.
3.4. Скаржник також зазначає, що при поновленні договору оренди земельної ділянки у випадках, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар не зобов`язаний звертатись до орендодавця з вимогою про поновлення договору оренди землі, а належність виконання умов договору входить лише до юридичного складу передбаченого частинами першою - п`ятою цієї статті.
3.5. ПрАТ "Концерн Авек та Ко" акцентує на тому, що просило визнати договір поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а висновки суду щодо ототожнення редакції пунктів 1-4 первісного договору та запропонованих у додатковій угоді зроблені з очевидними помилками щодо суті позовних вимог.
3.6. Харківською міською радою надано відзив на касаційну скаргу в якому вона просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін наголошуючи на їх ухваленні з додержанням норм матеріального та процесуального права.
3.7. Додатково Відповідач наголошує, що спірний договір припинився 01.10.2018, а право оренди припинено 27.03.2019 і, в такий спосіб, відсутній предмет для поновлення.
Орендодавець зазначає, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору лише після закінчення строку, але вона не врегульовує можливості поновлення договору у разі припинення права оренди за цим договором.
Крім того, частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди про його поновлення має бути укладена в місячний строк в обов`язковому порядку, а отже для виникнення у ПрАТ "Концерн Авек та Ко" права оренди після закінчення строку договору оренди землі окрім фактів зазначених Позивачем повинні відбутися ще два юридичні факти: укладання додаткової угоди та державна реєстрація речового права.
3.8. Харківська міська рада також посилається на неналежне виконання умов договору Позивачем, а запропонована ним редакція додаткової угоди не відповідає вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 628 Цивільного кодексу України.
3.9. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Відповідача (Департамент реєстрації Харківської міської ради) своїм процесуальним правом на надання відзиву не скористалася.
4. Розгляд справи Верховним Судом.
4.1. 19.02.2020 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ПрАТ "Концерн Авек та Ко" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2020 (повний текст складено 20.01.2020) та рішення Господарського суду Харківської області від 03.10.2019 у справі № 922/1543/19, подана через апеляційний господарський суд 03.02.2020.
4.2. 08.02.2020 набрав чинності Закон України від 15.01.2020 № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" (далі - Закон України від 15.01.2020 № 460-IX).
Пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Оскільки зазначену касаційну скаргу подано до набрання чинності Законом України від 15.01.2020 № 460-IX, касаційний розгляд здійснюється відповідно до приписів Господарського процесуального кодексу України у редакції, яка була чинною до 08.02.2020.
4.3. Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 19.02.2020 для розгляду справи № 922/1543/19 визначено колегію суддів у складі Зуєва В.А. (головуючий), Дроботової Т.Б., Багай Н.О.
Разом з тим, у зв`язку з відпусткою суддів Дроботової Т.Б. та Багай Н.О., 10.08.2020 було здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями та визначено колегію суддів у складі Зуєва В.А. (головуючий), Міщенка І.С., Чумака Ю.Я.
4.4. Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 №211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України №392 від 20.05.2020 "Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19 з 12.03.2020 на всій території України встановлено карантин.
При цьому, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020 №540-IX (який набрав чинності 02.04.2020) розділ X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України було доповнено пунктом 4 такого змісту: "Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 46, 157, 195, 229, 256, 260, 288, 295, 306, 321, 341, 346, 349, а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, апеляційного оскарження, залишення апеляційної скарги без руху, повернення апеляційної скарги, подання заяви про скасування судового наказу, розгляду справи по суті, строки, на які зупиняється провадження, подання заяви про перегляд судових рішень за нововиявленими або виключними обставинами, звернення зі скаргою, оскарження рішення третейського суду, судового розгляду справи, касаційного оскарження, подання відзиву продовжуються на строк дії такого карантину. Строк, який встановлює суд у своєму рішенні, не може бути меншим, ніж строк карантину, пов`язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)".
Водночас, судова колегія звертає увагу, що 17.07.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо перебігу процесуальних строків під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 18.06.2020 №731-IX яким пункт 4 розділу X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України викладено у новій редакції, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), суд за заявою учасників справи та осіб, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цим Кодексом), поновлює процесуальні строки, встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними і такими, що зумовлені обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином. Суд може поновити відповідний строк як до, так і після його закінчення. Суд за заявою особи продовжує процесуальний строк, встановлений судом, якщо неможливість вчинення відповідної процесуальної дії у визначений строк зумовлена обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином.
Додатково згідно з пунктом 2 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону № 731-IX процесуальні строки, які були продовжені відповідно до пункту 4 розділу X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України, пункту 3 розділу XII "Прикінцеві положення" Цивільного процесуального кодексу України, пункту 3 розділу VI "Прикінцеві положення" Кодексу адміністративного судочинства України в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" №540-IX від 30.03.2020, закінчуються через 20 днів після набрання чинності цим Законом. Протягом цього 20-денного строку учасники справи та особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цими кодексами), мають право на продовження процесуальних строків з підстав, встановлених цим Законом.
Ураховуючи вищевикладені обставини та положення законодавства, а також те, що від учасників справи не надходило відповідних заяв про продовження процесуальних строків, у зв`язку із неодноразовим відкладенням за клопотанням сторін судових засідань внаслідок необхідності дотримання карантинних заходів, поданням сторонами додаткових пояснень та клопотань, а також зміною колегії суддів, розгляд касаційної скарги здійснюється в розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.
4.5. Крім того, під час розгляду справи 11.08.2020 від ПрАТ "Концерн Авек та Ко" надійшли клопотання про зупинення провадження у справі та клопотання про передання справи № 922/1543/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Клопотання про зупинення провадження у справі обґрунтовано тим, що ухвалами від 01.07.2020 та від 07.07.2020 Велика Палата Верховного Суду прийняла справи № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц та призначила їх до розгляду. На думку Позивача у цих справах мають місце подібні правовідносини щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Клопотання про передання справи № 922/1543/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду вмотивовано тим, що практика Верховного Суду щодо тлумачення та застосування положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неоднозначною, що разом із великою кількістю постійно виникаючих справ у спорах про визнання поновленими договорів оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" зумовлює наочне існування виключної правової проблеми.
4.6. Щодо клопотання про зупинення провадження у справі судова колегія зазначає, що за змістом пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України (в обґрунтування підстав для зупинення провадження у справі, на яку посилався заявник) суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі, зокрема у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду, втім подібності правовідносин у цих справах у даному випадку заявником не доведено і Суд таких обставин не установив, тому зазначене клопотання не підлягає задоволенню.
4.7. Вирішуючи питання щодо наявності чи відсутності підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відповідно до положень частини п`ятої статті 302 Господарського процесуального кодексу України, суд, керуючись внутрішнім переконанням, у кожному конкретному випадку, з урахуванням порушеного питання оцінює обґрунтованість доводів заявника щодо існування проблеми у застосуванні відповідної норми права, а також оцінює, чи необхідна така передача для формування єдиної правозастосовчої практики та забезпечення розвитку права. При цьому, наявність виключної правової проблеми надає касаційному суду право та, відповідно, не покладає на нього обов`язку передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Суд відхиляє клопотання позивача про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки наведені заявником доводи не є належним обґрунтуванням існування правової проблеми у цій справі саме у правозастосуванні відповідних норм права, а також того, як вирішення проблеми у справі вплине на забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
5. Обставини встановлені судами
5.1. На підставі рішення 38 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.11.2009 №282/09 "Про поновлення юридичним та фізичним особам права оренди земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд" між Харківською міською радою (орендодавець) та ПрАТ "Концерн Авек та Ко" (орендар) укладений договір оренди землі від 05.12.2011, за умовами якого орендодавець передав в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 1,5213 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Ювілейний (колишній просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ), кадастровий номер земельної ділянки: 6310136600:09:001:0082.
Вказаний договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель 17.01.2012 № 631010004000290.
5.2. Відповідно до пункту 8 договору останній укладений строком до 31.12.2012. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.
5.3. 27.12.2012 між сторонами була укладена додаткова угода до договору, за умовами якої термін дії договору оренди землі продовжено до 01.09.2013.
5.4. 30.04.2014 між сторонами була укладена додаткова угода до договору, за умовами якої термін дії договору оренди землі продовжено до 01.09.2014.
5.5. 22.12.2014 між сторонами була укладена додаткова угода до договору, за умовами якої термін дії договору оренди землі продовжено до 01.08.2015.
5.6. 12.07.2016 між сторонами була укладена додаткова угода до договору, за умовами якої термін дії договору оренди землі продовжено до 01.10.2018. Пункт 8 договору викладено у наступній редакції:
"8. Договір укладено строком до 01.10.2018. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням."
5.7. 26.03.2019 Департаментом земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради на адресу Позивача був надісланий лист № 2102/0/225-19 від 26.03.2019 щодо необхідності підписання актів приймання-передачу (повернення) земельної ділянки до земель запасу міста.
5.8. 02.04.2019 за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, Орендарю стало відомо, що було виключено запис номер 697405 про право оренди земельної ділянки земельна ділянка загальною площею 1,5213 га, у тому числі: під забудовою 0,6987 га, інших угідь 0,8226 га, відповідно до договору оренди землі від 05.12.2011, укладеного між Харківською міською радою та ПрАТ "Концерн Авек та Ко" із додатками до нього.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши доводи наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, судова колегія вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
6.2. Предметом спору у цій справі є поновлення договору оренди землі відповідно до приписів частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
6.3. Статтею 792 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.3. Законом України "Про оренду землі" в статті 1 закріплено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
6.4. За змістом статей 13 та 19 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, а строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
6.5. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
6.6. Частиною шостою статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
При цьому, необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій - п`ятій і частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.
Зазначена правова позиція було сформована Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.
6.7. Наявність правових підстав для укладення додаткової угоди, у тому числі обставин, за яких договір вважається поновленим в силу вимог частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", має довести позивач. За наявності таких обставин у сторін договору оренди виникає не лише право на укладення додаткової угоди, але і обов`язок згідно з частиною восьмою статті 33 цього Закону. Тобто, право на укладення додаткової угоди, яке підлягає судовому захисту, виникає за доведеності (наявності) обставин, за яких договір оренди вважається поновленим на новий (той самий) строк.
Таким чином, в разі наявності обставин, за яких договір оренди вважається поновленим відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оформленням такого факту, як поновлення договору оренди землі, є, відповідно до вимог частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі", укладення в обов`язковому порядку у місячний строк додаткової угоди до цього договору.
З вимогою про визнання такої додаткової угоди укладеною може звернутися як орендар, так і орендодавець.
Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 27.07.2020 у справі № 912/686/17.
6.7. Частиною першою статті 27 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
При цьому, за висновками Великої Палати Верховного Суду, сформованими у постанові від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Аналогічна правова позиція міститься й у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 27.07.2020 у справі № 912/686/17.
6.8. Разом з тим, господарські суди попередніх інстанцій не врахували зазначених норм Закону України "Про оренду землі", а також правових позицій Верховного Суду щодо їх застосування, дійшовши хибного висновку, що для поновлення договору оренди з підстав передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно (1) звернення Позивача до Харківської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки, (2) направлення на адресу Відповідача проекту додаткової угоди, (3) розгляд Постійно діючою комісією питання щодо укладення додаткової угоди з послідуючим наданням рекомендацій міському голові (підписати додаткову угоду до договору оренди землі або відмовити в її підписанні).
Внаслідок цього колегія суддів не погоджується з посиланням господарських судів на пункт 4.5. Положення про оренду землі в м. Харкові відповідно до якого, якщо орендар належним чином користувався земельною ділянкою, Департамент земельних відносин направляє повідомлення орендарю про необхідність в межах строків встановлених законодавством, звернутися до Харківської міської ради із заявою про поновлення договору оренди, до якої додає проект підписаної додаткової угоди та їх висновком про хибність посилання Позивача у зволіканні Відповідачем в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі та підписанні її з боку Відповідача міським головою в законодавчо визначені строки в силу ч.ч. 6-11 Закону України "Про оренду землі", що може бути оскаржено в суді.
6.9. При цьому, у своїх рішеннях судами не надано оцінки діям Орендодавця протягом строку після закінчення дії договору оренди земельної ділянки до моменту звернення з вимогою про необхідність її звільнення, зокрема, відсутності або наявності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що суди, посилаючись на неналежне виконання орендарем умов договору, не взяли до уваги той факт, що невиконання його умов може бути самостійною підставою для розірвання такого договору. Водночас, значна частина обставин з якими Відповідач пов`язує неналежне виконання умов договору, як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, мали місце вже після закінчення строку дії договору.
6.10. Господарський суд Харківської області також дійшов висновку, що хоча Позивач наполягав на існуванні підстав для поновлення договору оренди та визнання додаткової угоди укладеною щодо його поновлення на умовах, визначених договором, натомість, викладаючи вимоги до відповідача, позивач самостійно вніс зміни в редакцію пунктів 1,2,3,4 договору оренди землі з урахуванням, укладених між сторонами додаткових угод до нього, тим самими, змінивши їх редакцію, зокрема:
- п.1 замість редакції договору "предмет договору" виклав у редакції: "Поновити договір оренди землі від 05.12.2011 (зареєстрованого 17.01.2012 за №631010004000290 у Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право №697405 від 12.04.2013) строком до 19.12.2020",
- п. 2,3,4 замість редакції договору "об`єкт договору" виклав у редакції: "п. 2 Всі інші умови вищезгаданого договору не обумовлені даною угодою, залишаються незмінними", "п.3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди від 05.12.2006 (зареєстрованого 17.01.2012 за № 631010004000290 у Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право №697405 від 02.04.2013),
- "п. 4. Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у "Орендодавця", другий - у "Орендаря", третій у компетентному органі, що проводить державну реєстрацію речових прав".
6.11. Разом з тим, як убачається з позовної заяви, матеріалів справи, а також встановлених судами обставин, Додатковою угодою, що є предметом судового спору, запропоновано продовжити строк оренди земельної ділянки, а не внести зміни до договору оренди.
Більше того, пункт 2 Додаткової угоди свідчить про те, що всі інші умови вищезгаданого договору, які не обумовлені даною угодою, залишаються незмінними.
В такий спосіб, висновки суду першої інстанції, які не спростовані судом апеляційної інстанції, не базуються на нормах матеріального права та не відповідають обставинам справи, які були встановлені судами на підставі оцінки доказів.
6.12. Водночас, колегія суддів звертає увагу на те, що за змістом частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку вказаного договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у його поновленні, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.
Отже, для визнання договору поновленим на тих самих умовах, що були ним визначені, необхідним є встановлення й строку дії попереднього договору.
6.13. Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, додатковою угодою від 22.12.2014 сторони домовились про продовження терміну дії договору оренди землі до 01.08.2015.
В подальшому додатковою угодою від 12.07.2016 термін дії договору оренди землі продовжено до 01.10.2018.
При цьому, з матеріалів справи не випливає, що зазначені відносини переривались або сторонами заперечувалось їх існування, отже орендні правовідносини, що були врегульовані попередньою додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки, фактично тривали з моменту визначеного додатковою угодою від 22.12.2014 до моменту погодженого сторонами у додатковій угоді від 12.07.2016.
Разом з тим, як убачається з позовної заяви ПрАТ "Концерн Авек та Ко" просило поновити договір оренди земельної ділянки строком до 19.12.2020.
6.14. Формулювання предмету та підстав позову є правом саме Позивача, що випливає з принципу диспозитивності господарського судочинства (статті 2 14 Господарського процесуального кодексу України) відповідно до якого суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 18.06.2019 у справі № 912/1342/18.
Водночас, у випадку коли позивачем заявлено про визнання укладеною угоди про поновлення договору не на той самий строк, а на інший суд позбавлений можливості самостійно змінювати предмет і підстави позову, тому визначення самостійно судом строку, на який має бути поновлено договір, буде порушенням процесуального законодавства та виходом за межі власних повноважень.
Подібна правова позиція сформована Верховним Судом у постанові від 27.08.2019 у справі № 908/2242/18.
6.15. В такий спосіб, господарськими судами попередніх інстанцій не було надано оцінки строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки, а також вимозі Позивача в цій частині, а суд касаційної інстанції позбавлений права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.16. Стосовно оцінки судами доводів Позивача та Відповідача щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень колегія суддів зазначає наступне згідно з частиною 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов, зокрема, реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.
З урахуванням реєстрації договору оренди в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель 17.01.2012 № 631010004000290 речові права за цим договором визнаються дійсними саме з 17.01.2012.
Оскільки такі речові права визнаються дійсними з 17.01.2012, то подальша реєстрація Харківською міською радою речових прав за додатковими угодами не встановлює моменту виникнення речового права у Позивача, а лише підтверджує його дійсність, оскільки державній реєстрації підлягає саме виникнення речового права - права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі.
Зазначена права позиція була сформована Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.
6.17. Ураховуючи викладене, колегією суддів визнаються передчасними висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позову, а відтак оскаржувані судові рішення попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню із передачею справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
6.18. Під час нового розгляду суду необхідно урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, виходячи із предмету та підстав позову, суб`єктного складу сторін, а також порушеного права за захистом якого звернувся позивач, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів та встановити обставини щодо наявності або відсутності підстав для задоволення позову.
7. Висновки Верховного Суду.
7.1. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73 74 76 77 86 236-238 282 Господарського процесуального кодексу України визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову.
Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
7.2. Положеннями статті 300 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.
7.3. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частини перша-третя статті 311 цього Кодексу).
7.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалені у справі судові рішення слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду, а касаційну скаргу задовольнити частково.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини першої статті 308, статтями 310 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн Авек та Ко" задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.03.2020 та рішення Господарського суду Харківської області від 20.11.2019 у справі № 922/1543/19 скасувати.
3. Справу № 922/1543/19 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. А. Зуєв Судді І. С. Міщенко Ю. Я. Чумак