ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 березня 2020 року
м. Київ
Справа № 910/3580/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 (головуючий суддя Агрикова О.В., судді Чорногуз М.Г., Яковлєв М.Л.) та рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 (суддя Данилова М.В.) у справі № 910/3580/19
за позовом Фірми "Т.М.М." - Товариства з обмеженою відповідальністю
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щасливий дім 2"
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. У березні 2019 року Фірма "Т.М.М." - Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 № 75-6-00093.
1.1. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 42 120 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України обґрунтовуються тим, що фактичне користування вказаною земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює нова юридична особа, а саме: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щасливий дім 2", тому позивач добровільно відмовляється від права користування земельною ділянкою, оскільки наявні підстави для дострокового розірвання Договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.
Короткий зміст оскаржуваних рішень
2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.08.2019, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 позов задоволено.
2.1. Рішення місцевого господарського суду мотивовано, зокрема, тим, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця. Такого висновку суд дійшов з огляду на те, що будівництво на орендованій земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані на земельній ділянці об`єкти передані у власність ОСББ "Щасливий дім 2", що підтверджується відповідними актами приймання - передачі.
2.2. Суд апеляційної інстанції вказав, що оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов`язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (ст. ст. 377 651 ЦК України, ст. ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі"). Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. Враховуючи вищенаведені правові приписи та з огляду на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
4. В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник зазначає, що судові рішення ухвалено за неправильного застосування норм матеріального права.
4.1. На думку скаржника, господарськими судами не враховано, що право користування земельною ділянкою комунальної власності у фізичних та юридичних осіб (у тому числі в об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) виникає після прийняття рішення відповідного органу місцевого самоврядування, укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст. 124, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України).
4.2. Судом апеляційної інстанції не надано оцінки твердженню Київської міської ради, що питання відмови від договору оренди має вирішуватися виключно з радою, як стороною за договором оренди і власником земель, що належать до комунальної власності міста.
4.3. Суди попередніх інстанцій неправомірно застосували до спірних правовідносин ст. 19 Закону України "Про оренду землі", оскільки у даному випадку завершення будівництва має розглядатися у контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. Наведена позиція узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 27.03.2019 у справі №925/315/18.
4.4. Скаржник наголошує, що отримання ОСББ відповідної проектної та технічної документації є передумовою для звернення ОСББ до Київської міської ради щодо оформлення земельної ділянки в порядку ст. 42 Земельного кодексу, з огляду на що висновки судів про те, що така документація свідчить про припинення орендарем використання орендованої ділянки є передчасними, не відповідають обставинам справи та положенням законодавства.
4.5. Судами попередніх інстанцій не застосовано до спірних правовідносин положень ст. 123 Земельного кодексу України та ст. 3 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві.
4.6. Господарськими судами необґрунтовано застосовано до спірних правовідносин положення ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, оскільки у даній нормі йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору оренди земельної ділянки.
5. У відзиві на касаційну скаргу позивач вказав про необґрунтованість її доводів, просив залишити оскаржувані судові рішення без змін.
6. Від третьої особи відзиву на касаційну скаргу не надходило, що у відповідності до положень ч. 3 ст. 295 ГПК України не перешкоджає перегляду судових рішень.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
7. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 12.08.2003 між Фірмою "Т.М.М." - ТОВ (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 03.12.2003 за № 75-6-00093.
7.1. За умовами Договору оренди Київська міська рада передає Фірмі "Т.М.М."-ТОВ у довгострокову оренду земельну ділянку, площею 3 236 кв.м для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту на перетині вулиць Жмеринської та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва в межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.
7.2. Згідно із п. 14 Договору його дія припиняється, в т.ч. у випадку дострокового розірвання цього Договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку, зокрема, наявності підстав, визначених законодавством України.
8. Судами установлено, що 10.06.2016 співвласники будинку № 2-В по вул. Петра Чаадаєва у м. Києві створили та зареєстрували у встановленому Законом порядку ОСББ "Щасливий дім 2".
8.1. Відповідно до Акту прийняття-передачі документації на багатоквартирний будинок 2-В по вул. П. Чаадаєва у м. Києві від 13.06.2019 та Акту № 2 прийняття-передачі документації на багатоквартирний будинок 2-В по вул. П. Чаадаєва у м. Києві від 18.06.2019, Фірма "Т.М.М." - ТОВ передало, а ОСББ "Щасливий дім-2" прийняло проектну та технічну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. П. Чаадаєва, 2-В.
9. Фірма "Т.М.М." - ТОВ неодноразово зверталась до Департаменту земельних ресурсів КМДА з Листами щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки. Крім того, з питання ініціювання розірвання спірного Договору до КМДА звертались співвласники житлового комплексу будинків № 2 та № 2в по вул. П. Чаадаєва у м. Києві.
10. Листом від 19.02.2019 департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) надало відповідь, що дострокове розірвання Договору за згодою сторін можливе при одночасному розгляді питання про оформлення права на зазначену земельну ділянку ОСББ житлового будинку, розташованого на ній, про що представників ОСББ інформовано Листом Департаменту від 02.11.2018 № 057-ОП/КО-14205-4829.
11. Предметом спору у даній справі є вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 № 75-6-00093, з тих підстав, що фактичне користування вказаною земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює нова юридична особа - ОСББ, а позивач фактично добровільно відмовляється від права користування земельною ділянкою, з огляду на що наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду.
12. Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України установлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
13. Пунктом 14 Договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003 передбачено можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема, з підстав, визначених законодавством України.
14. Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
15. Тобто, чинним законодавством урегульовано, що припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.
16. Пунктом а) частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.
17. Відповідно до ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
18. Ураховуючи наведені норми, добровільну відмову позивача від права користування орендованою земельною ділянкою, встановлені судами обставини фактичного користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею іншою особою (новим власником будівлі), а не позивачем, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди, який укладений між Фірмою "Т.М.М." - ТОВ та Київською міською радою, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, відповідно до запису від 03.12.2003 року за №75-6-00093.
Така позиція узгоджується з висновками Верховного Суду України, викладеними у постанові від 19.06.2012 у справі №3-30гс12.
19. Водночас, колегія суддів зазначає про невірне визначення судами попередніх інстанцій підставою позову завершення будівництва багатоквартирного житлового комплексу, з метою завершення якого спірна земельна ділянка і надавалась в оренду, та введення об`єкта будівництва в експлуатацію, яка позивачем не заявлялась, та, у зв`язку із цим застосування положень частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" щодо можливості припинення дії договору оренди землі за цих підстав. Проте, наведене не вплинуло на правильність висновків стосовно можливості розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку із добровільною відмовою від права користування земельною ділянкою. З огляду на наведене, доводи касаційної скарги, викладені у п. 4.3 даної постанови є обґрунтованими.
20. Аргументи касаційної скарги, які стосуються питань переходу права користування земельною ділянкою до третьої особи, які викладені у п. 4.1, 4.4, 4.5 скарги, колегією суддів відхиляються з огляду на те, що питання переходу права землекористування не є предметом спору у даній справі.
21. Стосовно доводів касаційної скарги, викладених у п.4.2 даної постанови, колегія суддів зазначає, що таким доводам надано оцінку судом апеляційної інстанції та вірно зауважено, що відповідне право на припинення Договору оренди узгоджується з приписами ч. ч. 2, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі".
22. Доводи касаційної скарги про необґрунтоване застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин положень ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України спростовуються матеріалами справи та встановленими судами попередніх інстанцій обставинами та зводиться до невірного тлумачення скаржником норм матеріального права.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
23. Враховуючи вищевикладене та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, касаційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін з підстав, наведених у цій постанові.
Щодо судових витрат
24. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України (в редакції до 08.02.2020), суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 01.08.2019 у справі № 910/3580/19 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Суховий В.Г.
Судді Берднік І.С.
Міщенко І.С.