Постанова
Іменем України
19 січня 2022 року
місто Київ
справа № 288/1082/16-ц
провадження № 61-3090св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області,
третя особа - Попільнянська районна державна адміністрація Житомирської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуОСОБА_1 на рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 15 січня 2019 року у складі судді Рудника М. І. та постанову Житомирського апеляційного суду від 25 січня 2021 року у складі колегії суддів: Микитюк О. Ю., Григорусь Н. Й., Галацевич О. М.,
ВСТАНОВИВ:
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
ОСОБА_1 у серпні 2016 року звернулася до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, Управління), третя особа - Попільнянська районна державна адміністрація Житомирської області (далі - Попільнянська РДА), про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, який зареєстровано у Відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року, № 182470004000891.
Позивач обґрунтовувала свої вимоги тим, що 31 серпня 2011 року вона та Попільнянська РДА уклали договір оренди землі № 198, відповідно до умов якого їй передано в оренду строком на 5 років земельну ділянку, загальною площею 2, 00 га, яка розташована на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства.
Маючи намір продовжити дію договору оренди землі, 29 лютого 2016 року ОСОБА_1 звернулася до ГУ Держгеокадастру у Житомирській області як нового розпорядника земельної ділянки із письмовим проханням поновити термін дії договору оренди землі та додала проект додаткової угоди з урахуванням зауважень, проте Управління відмовило у підписанні такої угоди у зв`язку з тим, що не є стороною договору.
Позивач вважає, що вона належним чином виконувала договірні зобов`язання, своєчасно письмово повідомила про намір продовжити дію договору оренди та скористалася переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення, прийнявши умови нового розпорядника земельної ділянки і виклавши їх у проекті додаткової угоди до договору оренди землі, а тому відповідач безпідставно відмовляє у поновленні договору оренди землі на новий строк.
З урахуванням наведеного просила суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року за № 182470004000891, та затвердити її редакцію.
Стислий виклад заперечень відповідача та третьої особи
ГУ Держгеокадастру у Житомирській області заперечувало проти задоволення позову, зазначило, що питання переукладення договору має вирішуватися виключно між сторонами такого договору.
Попільнянська РДА проти задоволення позову не заперечувала.
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Справа розглядалася судами неодноразово.
Рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 19 червня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Житомирської області від 08 листопада 2017 року, позов задоволено. Визнано укладеною між ГУ Держгеокадастру у Житомирській області та ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, який зареєстровано у Відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року за № 182470004000891, у редакції, запропонованій позивачем.
Додатковим рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 29 серпня 2017 року стягнуто з ГУ Держгеокадастру у Житомирській області на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 551, 20 грн.
Постановою Верховного Суду від 08 серпня 2018 року касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області задоволено частково. Рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 19 червня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Житомирської області від 08 листопада 2017 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий судовий розгляд, суд касаційної інстанції зазначив, що суди першої та апеляційної інстанцій правильно встановили, що ГУ Держгеокадастру у Житомирській області є правонаступником Попільнянської РДА за договором оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198 в силу закону. Водночас Верховний Суд дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій, затверджуючи додаткову угоду в редакції позивача, дійшли висновку, що сторонами узгоджені всі істотні умови, проте такі висновки суперечать встановленим обставинам справи.
Верховний Суд наголосив, що згідно з частиною одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. З огляду на обраний спосіб захисту суд першої інстанції наведеного не врахував і не уточнив позовні вимоги ОСОБА_1 .
Рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 15 січня 2019 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 25 січня 2021 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновків, що доводи ОСОБА_1 про невизнання орендодавцем її переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», є безпідставними, оскільки матеріали справи не містять доказів, а позивач в порядку статті 81 ЦПК України не довела, що орендодавець уклав договір оренди спірної земельної ділянки з іншим орендарем на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права.
Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце під час укладення договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
У таких висновках суди керувалися правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 389/984/17 (провадження № 61-10003св18).
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги
ОСОБА_1 24 лютого 2021 року із застосуванням засобів поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просила скасувати рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 15 січня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 25 січня 2021 року, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник визначила, що суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19). Відповідно до зазначеного висновку при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Заявник зазначила, що суди не врахували правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 288/1084/16-ц (провадження № 61-20302св18), сформульовані за подібних фактичних обставин справи. У справі № 288/1084/16-ц суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов. Верховний Суд, переглядаючи цю справу, зазначив, що визнання судом додаткової угоди до договору оренди землі з поновленням строку його дії на 7 років відповідає частині третій статті 19 Закону України «Про оренду землі». Верховний Суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права відповідає вимогам закону та обставинам справи.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
ГУ Держгеокадастру у Житомирській області у квітні 2021 року направило до Верховного Суду відзив, у якому просило у задоволенні касаційної скарги ОСОБА_1 відмовити.
Відповідач зазначив, що на виконання розпорядження Кабінету Міністрів України від 31 січня 2018 року № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад» відповідно до акта приймання-передачі ГУ Держгеокадастру у Житомирській області передало земельну ділянку, кадастровий номер 1824784800:05:000:0334, до складу якої увійшла і земельна ділянка, стосовно якої заявник бажає укласти додаткову угоду до договору оренди землі, є комунальною власністю та перебуває у розпорядженні територіальної громади.
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ
Ухвалою Верховного Суду від 15 березня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , а ухвалою від 23 грудня 2021 року справу призначено до судового розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, дотримання норм процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що відповідно до розпорядження Попільнянської РДА від 08 лютого 2011 року № 55 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок з метою передачі в користування на умовах оренди громадян с. Паволоч для ведення особистого селянського господарства» ОСОБА_1 передано із земель запасу Паволоцької сільської ради земельну ділянку, площею 2, 00 га, у користування на умовах оренди терміном на 5 років для ведення селянського господарства.
Відповідно до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198 Попільнянська РДА передала в оренду ОСОБА_1 земельну ділянку, загальною площею 2, 00 га, у тому числі ріллі - 2, 00 га, з земель запасу Паволоцької сільської ради, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 13 462, 00 грн, договір укладено строком на 5 років; визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі 3 % від нормативно-грошової оцінки у розмірі 403, 86 грн. Договір зареєстровано у Відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 листопада 2011 року № 182470004000891.
У пункті 8 договору встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За умовами договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36 договору).
Дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 37 договору).
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 38 договору).
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 39 договору).
Згідно з актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі із земель державної власності Паволоцької сільської ради, затвердженим головою Попільнянської РДА 31 серпня 2011 року, сільський голова в присутності представника Попільнянського районного відділу земельних ресурсів передав земельну ділянку, площею 2, 00 га, в натурі орендарю ОСОБА_1 .
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого 28 січня 2016 року, ОСОБА_1 є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 1824784800:05:000:0334, яка розташована на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області, вид використання - для ведення особистого селянського господарства, форма власності - державна, площа земельної ділянки - 2, 0000 га.
Згідно з Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданим Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі Житомирської області 20 січня 2016 року за № В-22/0-28/6-16, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації, становить 45 998, 77 грн.
ОСОБА_1 29 лютого 2016 року звернулася до ГУ Держгеокадастру у Житомирській області із заявою про поновлення строком на 7 років дії договору оренди землі № 198 для ведення особистого селянського господарства, вона зазначила відомості про земельну ділянку та надала додатки.
У відповідь на заяву ОСОБА_1 на її адресу ГУ Держгеокадастру у Житомирській області направило повідомлення від 10 березня 2016 року
№ К-2105/0-910/6-16 щодо перегляду істотних умов договору оренди та запропонувало прийняти пропозицію щодо встановлення орендної плати у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Зазначену пропозицію позивач прийняла, про що свідчить повідомлення ОСОБА_1 від 08 квітня 2016 року.
Відповідно до повідомлення від 13 травня 2016 року № В-4248/0-1554/6-16 ГУ Держгеокадастру у Житомирській області орендодавцем земель сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів Житомирської області визначено Головне управління та зазначено, що оскільки договір оренди землі ОСОБА_1 уклала з Попільнянською РДА та цей договір є чинним, Головне управління не має права втручатися в договірні відносини, змінювати предмет або умови договору, не будучи його стороною. Відповідач повідомив ОСОБА_1 , що вирішення питання про укладення додаткової угоди до договору оренди землі можливе лише після зміни орендодавця у встановленому законом порядку.
Заявою від 24 травня 2016 року ОСОБА_1 звернулася до ГУ Держгеокадастру у Житомирській області з проханням внести зміни до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, а саме змінити орендодавця з Попільнянської РДА на ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, зазначила відомості про земельну ділянку та додала проект додаткової угоди від 24 травня 2016 року в трьох примірниках.
Повідомленням ГУ Держгеокадастру у Житомирській області від 08 червня 2016 року № К-5124/0-1604/6-16 ОСОБА_1 відмовлено у підписанні додаткової угоди у зв`язку з тим, що вона не містить істотної умови, а саме в угоді відсутні відомості про орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату.
16 червня 2016 року ОСОБА_1 звернулася до ГУ Держгеокадастру у Житомирській області з листом-повідомленням, в якому просила поновити договір оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 31 серпня 2016 року № 198 та надано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Згідно з повідомленням ГУ Держгеокадастру у Житомирській області від 15 липня 2016 року № 31-6-0.6-7700/2-16 ОСОБА_1 відмовлено у підписанні проектів додаткових угод про поновлення договору оренди, оскільки ГУ Держгеокадастру у Житомирській області не є орендодавцем за договором.
Відповідно до довідок від 14 січня 2016 року № 28/02-37, від 15 червня 2016 року № 383/02-37, виданих Виконавчим комітетом Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області, згідно з договором оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198 земельна ділянка, площею 2, 00 га, використовується ОСОБА_1 за цільовим призначенням, заборгованості зі сплати станом на 15 червня 2016 року за оренду земельної ділянки немає.
За довідками від 20 грудня 2016 року № В-1013, від 19 червня 2017 року
№ В-592, виданими Виконавчим комітетом Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області, земельна ділянка, площею 2, 00 га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області та передана ОСОБА_1 в оренду на підставі договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, дійсно знаходиться у її користуванні, заборгованості зі сплати за оренду цієї земельної ділянки немає.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі» ЗК України та загальними нормами ЦК України.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 стверджувала, що має право на продовження дії договору оренди землі у зв`язку з своєчасним письмовим повідомленням орендодавця (його правонаступника) про такий намір.
Відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій вважали, що переважне право на укладення договору оренди землі не порушене, а тому таке право позивача не підлягає захисту.
Щодо обраного позивачем способу захисту
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) зазначила, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.
Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкту додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).
За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33
Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 зазначеного Закону).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією Закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України).
Велика Палата Верховного Суду врахувала, що Закон № 340-ІХ істотно змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.
Отже, на момент звернення ОСОБА_1 до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та ухвалення рішення судом першої інстанції діяла попередня редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка регулювала питання поновлення договору оренди землі та підлягала застосуванню судом під час вирішення спору по суті вимог.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 обґрунтовувала своє право на укладення додаткової угоди до договору оренди землі дотриманням правил частин першої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV щодо поновлення договору оренди землі, предметом спору не було переважне право на укладення договору оренди, а визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у зв`язку з наявністю заперечень відповідача на укладення такої угоди.
У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила про таке:
«64. Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі - в редакції станом на час вирішення спору судами) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно із частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.
65. За визначеннями, наведеними у статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів як набуття, так і зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником у таких випадках є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
66. Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій.
67. Як уже вказувалось, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 вказаного Закону оформлення відповідних правовідносин сторін здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.
68. Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.
69. Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.
70. У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651 652 ЦК України).
71. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.
72. Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.
73. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження
№ 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року
у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
74. Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
75. Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».
За таких обставин, враховуючи, що орендодавець (його правонаступник) заперечував проти укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, звертаючись до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, позивач обрала належний спосіб захисту порушених прав.
Суди першої та апеляційної інстанцій наведеного не врахували і зробили помилкові висновки про те, що право позивача не підлягає захисту у зв`язку з непорушенням переважного права на укладення договору оренди землі.
Застосування судами першої та апеляційної інстанцій правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 389/984/17 (провадження № 61-10003св18), є неправильним, оскільки зазначений правовий висновок сформований судом касаційної інстанції за інших фактичних обставин справи та за іншого предмета спору. Зокрема, у зазначеній справі позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим. Відмовляючи у задоволенні позову, суд дійшов висновку про те, що відповідач не мав наміру поновлювати договір оренди земельної ділянки з позивачем, про що до закінчення строку дії попередньої угоди повідомив його листом. Натомість у справі, яка переглядається, відповідач відмовляв в укладенні додаткової угоди з різних підстав: непогодження запропонованих умов договору орендарем та пропозиція зміни таких умов, які у подальшому враховані орендарем; ГУ Держгеокадастру у Житомирській області не є стороною договору оренди землі тощо.
Підсумовуючи викладене, Верховний Суд дійшов переконання, що оскаржувані судові рішення підлягають безумовному скасуванню, оскільки ухвалені судами з неправильним застосуванням норм матеріального права, не відповідають правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).
Отже, у справі має бути постановлене нове судове рішення про задоволення позову, виходячи з таких міркувань.
Позиція Верховного Суду під час постановлення нового судового рішення
Постановляючи нове судові рішення у справі, Верховний Суд врахував, що позивач обрала належний спосіб захисту порушених прав, під час розгляду судами першої та апеляційної інстанцій доведено ухилення ГУ Держгеокадастру у Житомирській області від укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
Заперечуючи проти укладення договору оренди землі, ГУ Держгеокадастру у Житомирській області обрало непослідовну суперечливу поведінку.
Зміст листів відповідача про відмову в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі свідчить, що ГУ Держгеокадастру у Житомирській області спочатку заперечувало проти запропонованих орендарем умов продовження дії договору оренди землі та запропонувало змінити умови, зокрема щодо розміру орендної плати (лист від 10 березня 2016 року
№ К-2105/0-910/6-16). На такі пропозиції погодилася ОСОБА_1 , направивши 16 червня 2016 року нову редакцію додаткової угоди. Водночас 15 липня 2016 року відповідач повідомив позивача про те, що не є орендодавцем за договором (лист від 15 липня 2016 року № 31-6-0.6-7700/2-16).
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», який набрав чинності з 01 січня 2013 року, внесено зміни до законодавчих актів України, зокрема до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до частини четвертої статті 122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.
Згідно з частиною четвертою статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
Отже, ГУ Держгеокадастру у Житомирській області є правонаступником Попільнянської РДА за договором оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198 в силу закону та мало право на укладення додаткової угоди до договору оренди землі, проте безпідставно відмовило орендарю в укладенні такої угоди.
Верховний Суд врахував, що ГУ Держгеокадастру у Житомирській області не навело заперечень проти запропонованих ОСОБА_1 умов додаткової угоди, викладених у прохальній частині позовної заяви, а отже, погодилося з ними. Заперечення проти умов додаткової угоди та пропозиції, висловлені відповідачем у листуванні з орендарем, зокрема щодо розміру орендної плати, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальності за її несплату, були враховані заявником під час викладення нової редакції додаткової угоди.
За наведених обставин Верховний Суд дійшов висновку, що додаткова угода підлягає викладенню у редакції, запропонованій ОСОБА_1 у позовній заяві.
Щодо зміни розпорядника земельною ділянкою
Верховний Суд врахував, що під час розгляду справи на виконання Указу Президента України від 15 жовтня 2020 року № 449/2020 «Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин», постанови Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2020 року № 1113 «Деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин» ГУ Держгеокадастру у Житомирській області на підставі наказу від 24 листопада 2020 року
№ 3-ОТГ «Про передачу у комунальну власність» з додатком до акта приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 11 березня 2021 року земельна ділянка, яка перебувала в оренді ОСОБА_1 (одночасно з іншими земельним ділянками), перейшла із державної власності у комунальну власність до Попільнянської селищної ради Попільнянського (Житомирського) району Житомирської області.
Водночас наведені обставини не перешкоджають ухваленню рішення про задоволення позову ОСОБА_1 до ГУ Держгеокадастру у Житомирській області про визнання укладеною додаткової угоди на стадії касаційного перегляду, оскільки на момент постановлення Верховним Судом нового рішення у справі суд касаційної інстанції здійснює перевірку законності та обґрунтованості судових рішень на момент їх постановлення судами попередніх інстанцій, суд касаційної інстанції не здійснює дослідження нових доказів у справі, не надає їм оцінку.
Верховний Суд додатково врахував, що не встановив підстав для направлення справи на новий судовий розгляд у зв`язку з незалученням до участі у справі нового розпорядника земельною ділянкою, оскільки спірна земельна ділянка перейшла із державної власності у комунальну власність до Попільнянської селищної ради Попільнянського (Житомирського) району Житомирської області лише 11 березня 2021 року, а оскаржувані судові рішення ухвалені судом першої інстанції 15 січня 2019 року, а апеляційним судом - 25 січня 2021 року, що свідчить про те, що у судів першої та апеляційної інстанцій не було правових підстав для залучення до участі у справі Попільнянської селищної ради Попільнянського (Житомирського) району Житомирської області станом на момент розгляду справи судом першої інстанції та апеляційного перегляду рішення місцевого суду. Додатково Верховний Суд врахував, що станом на момент ухвалення судом касаційної інстанції нового рішення у справі відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником спірної земельної ділянки зазначено саме ГУ Держгеокадастр у Житомирській області.
Під час переходу права власності до Попільнянської селищної ради Попільнянського (Житомирського) району Житомирської області земельна ділянка, яка перебувала у користуванні ОСОБА_1 , переходить з усіма її обтяженнями, у тому числі з правом ОСОБА_1 оренди щодо цієї земельної ділянки, оскільки право оренди спірною ділянкою мало бути продовженим з 17 листопада 2016 року.
За таких обставин обґрунтованим є рішення про задоволення позову.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Отже, обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, а саме, невідповідність висновків судів правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс149), підтвердилися, оскільки за результатами перегляду справи у касаційному порядку встановлено, що під час постановлення оскаржуваних судових рішень судами, усупереч положенням частини четвертої статті 263 ЦПК України, не враховані висновки Верховного Суду щодо застосування норм права, а саме частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Такі порушення, допущені судами першої та апеляційної інстанцій, за встановлених судами першої та апеляційної інстанцій фактичних обставин, є підставою для скасування цих судових рішень з ухваленням нового рішення по суті спору.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
За змістом статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, що це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважаються: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Розподіл судових витрат
Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що Верховний Суд зробив висновок про ухвалення нового рішення про задоволення позову, то судові витати, понесені позивачем у зв`язку із розглядом справи у судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій, підлягають відшкодуванню відповідачем позивачеві.
Судові витрати, понесені ГУ Держгеокадастру у Житомирській області у зв`язку з поданням ним апеляційної та касаційної скарг, не підлягають відшкодуванню відповідачу.
Керуючись статтями 141 400 409 412 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 15 січня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 25 січня 2021 року скасувати, ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області, третя особа - Попільнянська районна державна адміністрація Житомирської області, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі задовольнити.
Визнати укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області та ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року за № 182470004000891, у такій редакції:
«ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року за № 182470004000891,
м. Житомир «» року
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, в особі , що діє на підставі , з однієї сторони, та
ОРЕНДАР: ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий 05 травня 2000 року Попільнянським РВ УМВС України в Житомирській області, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ,
керуючись статтею 33 Закону України «Про оренду землі», уклали цю додаткову угоду про таке:
1. Сторони дійшли взаємної згоди замінити сторону Орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області на Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області та поновити термін дії договору оренди землі № 198, укладеного 31 серпня 2011 року між ОСОБА_1 та Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, який зареєстровано 16 листопада 2011 року відділом Держкомзему у Попільнянському районі за № 182470004000891, на таких умовах:
2. Поновити термін дії договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 198 на 7 (сім) років.
3. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, на момент укладання цієї додаткової угоди, становить 45 998, 77 гривень.
4. Розмір орендної плати становить 8 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка сплачується орендарем у грошовій формі.
5. Кадастровий номер земельної ділянки 1824784800:05:000:0334.
6. Все, що не передбачено умовами цієї додаткової угоди, діє згідно з договором оренди землі № 198, укладеного 31 серпня 2011 року та зареєстрованого 16 листопада 2011 року відділом Держкомзему у Попільнянському районі за № 182470004000891.
7. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі № 198, укладеного 31 серпня 2011 року та зареєстрованого 16 листопада 2011 року відділом Держкомзему у Попільнянському районі за № 182470004000891.
8. Ця додаткова угода набирає чинності після її підписання сторонами та державної реєстрації.
9. Додаткова угода укладена в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у ОРЕНДОДАВЦЯ, другий - в ОРЕНДАРЯ, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.
10. Реквізити та підписи сторін :
ОРЕНДАР: ОСОБА_1 ,
АДРЕСА_1 телефон НОМЕР_4
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області
10002, м. Житомир вул.Довженка,45,
Банківські реквізити для перерахування орендної плати: УДСУ у Попільнянському районі, код отримувача 04346014, МФО 811039, р/р НОМЕР_3 ».
Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на користь ОСОБА_1 судові витрати, понесені нею під час розгляду справи у суді першої інстанції, у розмірі 551, 20 грн.
Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на користь ОСОБА_1 судові витрати, понесені нею у зв`язку з поданням апеляційної скарги, у розмірі 826, 80 грн.
Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на користь ОСОБА_1 судові витрати, понесені нею у зв`язку з поданням касаційної скарги, у розмірі 1 102, 40 грн.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий О. В. Ступак
Судді І. Ю. Гулейков
С. О. Погрібний
Г. І. Усик
В. В. Яремко