№ 344/12729/17

Постанова

Іменем України

12 січня 2022 року

м. Київ

справа № 344/12729/17

провадження № 61-14629св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», приватне підприємство «ОСОБА_2»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року в складі судді: Татарінової О. А., та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 20 червня 2019 рокув складі колегії суддів: Бойчука І. В., Фединяка В. Д., Томин О. О.,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2017 року ОСОБА_1 звернувся із позовом до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» (далі - ОК «ЖБК «Добра справа»), приватного підприємства «ОСОБА_2» (далі - ПП «ОСОБА_2») про визнання майнових прав.

Позов мотивований тим, що 02 листопада 2010 року між ОСОБА_1 та ПП «ОСОБА_2» укладено попередній договір від 02 листопада 2010 року, посвідчений нотаріусом Івано-Франківського МНО Українець В. В. за реєстраційним номером 1381, предметом якого був взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири (основний договір), що розташована в будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію.

Позивач зазначав, що предметом основного договору була трикімнатна квартира, що знаходиться на 9 поверсі та згідно технічної документації має загальну площу 101,57 кв. м та відповідно до договору її вартість - 192 733,25 грн. Згідно з договором, покупець зобов`язується купити вказану квартиру, після отримання продавцем документів, що підтверджують право власності на об`єкти, зазначені вище та реєстрації права власності на квартиру за ціну та на умовах визначених у цьому договорі та у додаткових договорах до нього, які можуть бути укладені в подальшому. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору, позивач передав ПП «ОСОБА_2» документи, що підтверджують оплату вартості квартири, а саме договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28 жовтня 2005 року, згідно з яким позивачем у 2005 році сплачено кошти в сумі 192 733,25 грн.

ПП «ОСОБА_2» відповідно до умов договору зобов`язувався відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації виконати будівельно-монтажні і пусконалагоджувальні роботи у відповідності з будівельними нормами і правилами, і ввести будинок в експлуатацію у ІV кварталі 2011 року і укласти Основний договір та передати у власність позивачу зазначену у договорі квартиру на погоджених умовах до 1 кварталу 2012 року.

При укладенні договору відповідач ПП «ОСОБА_2» надав позивачу всі необхідні документи, що підтверджують правомірність його дій і серед них документи, що підтверджують правомірність використання земельної ділянки під будівництво по АДРЕСА_1 , а також інші дозвільні документи на право здійснення будівництва. На день подання позову будинок не збудований і квартира у експлуатацію не здана.

Позивач вказував, що у 2013 році частина пайовиків звернулись до Івано-Франківського міського суду з позовом до відповідача ПП «ОСОБА_2» (який теж укладав договори про пайову участь у будівництві цього ж будинку) про визнання права власності на квартири, зобов`язання виконати умови договору про пайову участь у будівництві, визнати дії по зміні площ квартири неправомірними, зобов`язати здати будинок в експлуатацію. Позивач із частиною інших пайовиків виступав у даній справі як третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 20 березня 2013 року в справі № 0907/2-6694/2011 зобов`язано ФОП ОСОБА_2 та ПП «ОСОБА_2» виконати умови цих договорів. Пайовики виконали умови договорів шляхом внесення готівкових коштів, а відповідачі умови договору не виконали, не здали в експлуатацію будинок, чим порушили законні права позивачів у справі.

Позивач зазначав, що статут ОК «ЖБК «Добра справа» зареєстрований 11 листопада 2013 року з метою діяльності якого є забезпечення та захист законних прав та інтересів членів кооперативу спрямованих на вчинення необхідних дій щодо належного обслуговування та утримання будинку по АДРЕСА_1 . Засновниками стали декілька осіб, які укладали договір із ПП «ОСОБА_2» про пайову участь у будівництві.

Згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 на користь ОК «ЖБК «Добра справа».

Починаючи з 2005 року на цій земельній ділянці знаходиться незавершений будівництвом дев`ятиповерховий будинок, який спорудився силами ПП «ОСОБА_2» із залученням додаткових коштів окремих дольовиків, в тому числі і коштами позивача за період з 2005 по 2011 роки.

Відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незавершений будівництвом будинок перереєстрований на ОК «ЖБК «Добра справа». Як підставу реєстрації вказано, що об`єкт 57% готовності, згідно даних ПП «БТІ «Експерт» від 27 грудня 2016 року та декларації про початок виконання будівельних робіт від 09 грудня 2015 року.

Відповідач ОК «ЖБК «Добра справа» не визнає права позивача на вказану обумовлену договором квартиру, на сайтах продажу житла розміщено інформацію про продаж квартир у цьому будинку із зазначенням, що вільними залишилось 20 квартир, однак трьохкімнатних квартир у будинку взагалі немає. Тому виникає реальна загроза по відчуженню майнового права на квартиру, яка повністю оплачена позивачем. На сьогоднішній день позивач позбавлений права користуватись та розпоряджатись своїм майном.

Позивач вважав, що відповідачами порушені права та інтереси на отримання об`єкту інвестування, що підтверджує належне виконання своїх обов`язків по договору позивачем, а тому він звернувся до суду.

ОСОБА_1 просив:

визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування, а саме трьохкімнатну квартиру загальною площею 101,57 кв. м, що знаходиться на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті постановою апеляційного суду Івано-Франківської області від 18 липня 2018 року про заборону ОК «ЖБК «Добра справа» у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії щодо відчуження, передачі майнових прав (в тому числі укладання договорів пайової участі, інвестиційних договорів, інших правочинів, передбачених діючим цивільним законодавством) квартири загальною площею 101,57 кв. м, що знаходиться на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою АДРЕСА_1 .

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що 02 листопада 2010 року ПП «ОСОБА_2» та ОСОБА_1 уклали попередній договір, предметом якого було взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу квартири (надалі-Основний договір), що розташована в будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 , протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію (а.с.7-8). Згідно пункту 2.4 попереднього договору, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення Договору купівлі-продажу квартири, покупець передав продавцю документи, що підтверджують здійснення оплати вартості квартири, а саме договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28 жовтня 2005 року, згідно з яким покупець оплатив 192 733,25 грн. продавцю у 2005 році. Представник відповідача ПП «ОСОБА_2» заперечив факт оплати позивачем вартості квартири. Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження факту оплати за дану квартиру.

Суд першої інстанції вказав, що згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа».Загальна кількість квартир у будинку АДРЕСА_2 (у тому числі 22-однокімнатні, 22-двокімнатні) (а. с. 10-11). Звертаючись до суду з позовом, позивач просив визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування, а саме трьохкімнатну квартиру загальною площею 101,57 кв. м на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Однак квартири з такою площею та технічними характеристиками в будинку по АДРЕСА_1 не має, а об`єкт, зазначений і описаний в укладеному між позивачем та відповідачем попередньому договорі, який був наданий на підтвердження правової підстави для набуття права на майнові права на нерухоме майно, не існує як за площею, так і за якісними характеристиками об`єктів, а тому відсутні підстави для задоволення позову.

Суд першої інстанції зазначив, що відповідно до частини дев`ятої статті 158 ЦПК України слід скасувати заходи забезпечення позову, вжиті постановою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 18 грудня 2017 року, про заборону ОК «ЖБК «Добра справа»у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії щодо відчуження, передачі майнових прав (в тому числі укладання договорів пайової участі, інвестиційних договорів, інших правочинів, передбачених діючим цивільним законодавством) квартири загальною площею 101,57 кв. м на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 20 червня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що між сторонами укладений нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу трикімнатної квартири за вищевказаною адресою, згідно з яким сторони погодили у визначений термін укласти основний договір купівлі-продажу цього майна. У пункті 2.4 попереднього договору зазначено, що позивач надає відповідачу документи, які підтверджують здійснення оплати вартості квартири, а саме договір № 28/10 від 28 жовтня 2005 році про пайову участь позивача у будівництві, згідно з яким покупець оплатив продавцю у 2005 році 192 733,25 грн. Представник ПП «ОСОБА_2» заперечив оплату позивачем коштів за попереднім договором і таких доказів позивачем не надано суду як і договору № 28/10 від 28 жовтня 2005 року про пайову участь позивача у будівництві.

Апеляційний суд вказав, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Власником об`єкта незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 є ОК «ЖБК «Добра справа». На сьогодні таке право власності не скасоване. Примушування до укладення угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. Тому примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України щодо непорушності права власності.

Апеляційний суд зазначив, що згідно вимог статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. ОК «ЖБК «Добра справа» виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 . Згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня вбачається, що у будинку запроектовано 44 квартири, з яких 22 однокімнатні та 22 двокімнатні (а. с. 10-11). При цьому трикімнатної квартири загальною площею 101,57 кв. м на 9 поверсі, яка є об`єктом майнових прав позивача у справі у даному незавершеному будівництвом будинку немає, тому суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Апеляційний суд відхилив доводи апеляційної скарги про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 майнових прав на майно за попереднім договором, оскільки вони спростовані зібраними у справі доказами, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку. Обґрунтованим також є висновок суду щодо скасування заходів забезпечення позову у вигляді заборони ОК «ЖБК «Добра справа»у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії щодо відчуження, передачі майнових прав (в тому числі укладання договорів пайової участі, інвестиційних договорів, інших правочинів, передбачених діючим законодавством) щодо спірної квартири.

Аргументи учасників справи

У серпні 2019 року ОСОБА_1 подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати оскаржені судові рішення та передати справу на новий розгляд. При цьому, посилався на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції, при прийняті вказаного вище рішення, не прийнято до уваги те, що Відповідачами, шляхом підробки та подачі у відповідні державні органи завідомо підроблених документів, змінено план будівництва, кількість та площа квартир, тобто створені умови для унеможливлення будь-яких претензій пайовиків, оскільки квартир, які вони оплатили, не буде в натурі, а квартири першого поверху взагалі відсутні оскільки там планується приміщення громадського призначення. Даний факт є предметом розслідування кримінального провадження, однак судом першої інстанції даному факту не дано належної оцінки.

Вказує, що подана відповідачами декларація, у якій змінено план будівництва, кількість та площа квартир, на яку посилаються суди першої та апеляційної інстанції, скасована, що підтверджує вчинення Відповідачами кримінально караних діянь, щодо яких розслідується кримінальне провадження. Однак ні судом першої інстанції ні апеляційним судом даним доказам належної оцінки не дано.

Зазначає, що в постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 робиться висновок, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування» є складовою частиною майна. Майнове право -це обмежене речове право , за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Під час розгляду справи судами як першої так і апеляційної інстанції, скаржником неодноразово наголошувалось на наявність кримінального провадження, предметом якого є дослідження законності передачі Відповідачам незавершеного будівництва та достовірності документів, на основі яких здійснено передачу їм земельної ділянки та незавершеного будівництва.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 06 вересня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.

У пункті 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2021 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

Ухвалою Верховного Суду від 10 січня 2022 року: поновлено касаційне провадження у справі; призначено справу до судового розгляду.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 02 листопада 2010 року ПП «ОСОБА_2» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали попередній нотаріально посвідчений договір, предметом якого було взаємний обов`язок сторін укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу трикімнатної квартири площею 101,57 кв. м, що розташована на дев`ятому поверсі в будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 , протягом трьох місяців після введення продавцем будинку в експлуатацію.

У договорі від 02 листопада 2010 року сторони передбачили, що:

покупець зобов`язується після реєстрації права власності на квартиру за продавцем та отримання ним документів, що підтверджують право власності на об`єкти, які зазначені вище, купити цю квартиру у продавця за ціну (суму) та на умовах, зазначених у цьому договорі та в додаткових договорах до нього, які можуть бути укладені в подальшому (пункт 1.6. договору);

вартість квартири становить 192 733,25 грн (пункт 2.1. договору).

на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення Договору купівлі-продажу квартири, покупець передав продавцю документи, що підтверджують здійснення оплати вартості квартири, а саме договір № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28.10.2005, згідно з яким покупець оплатив 192 733,25 грн продавцю у 2005 році (пункт 2.4 договору);

зазначені вище суми, які сплачені покупцем продавцю, розцінюються сторонами договору як аванс за вказану квартиру в рахунок наступного договору купівлі-продажу (пункт 2.5 договору);

продавець зобов`язується у відповідності до затвердженої проектно-кошторисної документації виконати будівельно-монтажні і пусконалагоджувальні роботи у відповідності з будівельними нормами і правилами, і ввести будинок в експлуатацію у IV кварталі 2011 року, укласти основний договір та передати у власність покупця вказану квартиру на умовах даного Договору до І кварталу 2012 року (пункт 3 договору);

Згідно із записами у декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 березня 2017 року Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради у вересні 2014 року видано свідоцтво про право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 ОК «ЖБК «Добра справа». Загальна кількість квартир у будинку АДРЕСА_2 (у тому числі 22-однокімнатні, 22-двокімнатні).

Апеляційний суд встановив, що власником об`єкта незавершеного будівництва по АДРЕСА_1 є ОК «ЖБК «Добра справа».

Позиція Верховного Суду

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що:

«захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.Судами встановлено, що ОСОБА_4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо «долі пайщика», зокрема, права на отримання в подальшому у спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 (1 черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок «В» комплексу по АДРЕСА_1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) зазначено, що:

«захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що:

«під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) зазначено, що

«установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що:

«відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

«13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що:

«практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

ОСОБА_1 з посиланням на вимоги статті 392 ЦК України просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною проєктною площею 81,84 кв. м. яка в повному обсязі нею проінвестована.

Тобто в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування.

Позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованої квартири у власність. Позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яке не визнається ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко». Способом захисту позивачка обрала визнання за нею такого права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України».

У справі, що переглядається;

суди не врахували, що дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення;

суди не звернули увагу, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства;

суди не врахували, що визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою;

суди не звернули увагу, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування;

суди не врахували, що в пункті 2.4. договору від 02 листопада 2010 року сторони підтвердили здійснення оплати позивачем вартості квартири на підставі договору № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28 жовтня 2005 року в розмірі 192 733,25 грн продавцю у 2005 році (пункт 2.4 договору). Тобто в позивача виникло майнове право на підставі договору про пайову участь, яке не визнають відповідачі. За таких обставин, судові рішення належить скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу належить задовольнити частково; оскаржені судові рішення належить скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Позивачем сплачено судовий збір: за подання позову у розмірі 1 927,33 грн (т. 1. а. с. 1); за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 320,00 грн (т. 1. а. с. 21) за подання апеляційної скарги у розмірі 2890,99 грн (т. 1. а. с. 186); за подання касаційної скарги у розмірі 3 854,66 грн, що в сумі становить 8 992,98 грн. Тому з ОК «ЖБК «Добра справа» та ПП «ОСОБА_2» на користь ОСОБА_1 належить стягнути по 4 496,49 грн з кожного.

Керуючись статтями 141, 400 та 412 (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року) 409 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року і постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 20 червня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа», приватного підприємства «ОСОБА_2» про визнання майнових прав задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування, а саме трьохкімнатну квартиру загальною площею 101,57 кв. м, що знаходиться на 9 поверсі в незавершеному будівництвом будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з приватного підприємства «ОСОБА_2» на користь ОСОБА_1 4 496,49 грн судового збору.

Стягнути з обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Добра справа» на користь ОСОБА_1 4 496,49 грн судового збору.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 10 квітня 2019 року і постанова Івано-Франківського апеляційного суду від 20 червня 2019 рокувтрачають законну силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук