№ 521/19092/17

Постанова

Іменем України

26 січня 2022 року

м. Київ

справа № 521/19092/17

провадження № 61-7785св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Усика Г. І. (суддя-доповідач), Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Мажеру Інна Олександрівна, на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року у складі судді Сегеди О. М. та постанову Одеського апеляційного суду

від 27 березня 2019 року у складі колегії суддів: Комлевої О. С., Журавльова О. Г., Кравця Ю. І.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про визнання права на майнові права, визнання права власності, визнання договору купівлі-продажу та акта приймання-передачі недійсними, скасування рішення державного реєстратора та зобов`язання зареєструвати право власності.

На обґрунтування позовних вимог зазначав, що 28 серпня 2008 року між ОСОБА_3 (покупець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» (далі - ТОВ «Грані», товариство, продавець) укладений договір купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 7/МП16/08, за умовами якого товариство зобов`язалося передати ОСОБА_3 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна - місця для паркування легкового транспорту, будівельний № 43, що розташоване у підземному паркінгу 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 , у межах АДРЕСА_2 , а ОСОБА_3 зобов`язався прийняти об`єкт купівлі-продажу та здійснити оплату на умовах договору.

08 вересня 2009 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року

№ 7/МП16/08, за умовами якої сторони дійшли згоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 7/МП16/08, та домовилися, що оплата у розмірі 62 617,00 грн, сплачена продавцю покупцем згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня

2008 року № 7/МП16/08, зараховується як сплата внеску продавцю покупцем згідно з договором купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2009 року

№ 7/МП16/08.

28 серпня 2008 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 74/М16/08, за умовам якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ОСОБА_3 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна - житлового приміщення загальною площею 102,30 кв. м, будівельний номер квартири

АДРЕСА_3 , у межах

АДРЕСА_2 , а ОСОБА_3 зобов`язався прийняти об`єкт купівлі-продажу і здійснити оплату на умовах договору.

08 вересня 2009 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, згідно з підпунктом 1.4.2 якої сторони дійшли згоди викласти у новій редакції підпункт 1.4.2 договору, зокрема визначили об`єктом купівлі-продажу новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 54,12 кв.м, будівельнийномерквартири АДРЕСА_4 , що розташоване на 13 поверсі об`єктабудівництва, та розмір оплати покупця в сумі 369 703,00 грн.

09 вересня 2009 року між ним, ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено тристоронню угоду до договору купівлі-продажу майнових прав

від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, згідно з пунктом 1 якої сторони зазначили, що сплачена ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «Грані» сума 369 703,00 грн (з урахуванням ПДВ) відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08 зараховується як сплата ним внеску на рахунок ТОВ «Грані» відповідно до зазначеного договору. У пункті 2 вказаної угоди сторони зазначили, що у зв`язку з укладанням договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09 зобов`язання ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, які не були виконані станом на дату укладання цієї угоди, не підлягають виконанню.

09 вересня 2009 року між ним та ТОВ «Грані» укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати йому об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна - житлового приміщення загальною площею 54,12 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобного приміщення площею 2,35 кв. м, будівельний номер підсобного приміщення 1305, що розташовані на 13 поверсі 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 , у межах АДРЕСА_2 , а він зобов`язався прийняти об`єкт купівлі-продажу та здійснити оплату на умовах договору.

27 липня 2011 року між ним та ТОВ «Грані» укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року

№ 86/М16/09, згідно з пунктом 1 якої сторони дійшли згоди викласти у новій редакції абзац 3 пункту 1.4 договору, визначивши об`єктом купівлі-продажу новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобне приміщення будівельний номер 1305, що розташовані на 13 поверсі об`єкта будівництва.

Відповідно до пункту 2 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, сторони дійшли згоди про внесення змін до умов договору, визначивши, що плановий строк закінчення будівництва об`єкта будівництва та введення в експлуатацію: 3 квартал 2011 року.

Згідно з пунктом 3 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, сторони погодили збільшення розміру його оплати до 414 183,00 грн (з урахуванням ПДВ).

Відповідно до пункту 4 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09 сторони внесли зміни до пункту 4.4. договору, зазначивши, що оплата вартості об`єкта купівлі-продажу за договором здійснюється ним шляхом перерахування коштів на поточний рахунок ТОВ «Грані» згідно з графіком сплати внесків; сума платежу у розмірі 377 703,00 грн ним сплачена; сума платежу в розмірі 36 480,00 грн повинна бути сплачена до

27 липня 2011 року.

Згідно з квитанцією від 27 липня 2011 року № 23, він сплатив на поточний рахунок ТОВ «Грані» грошові кошти розмірі 36 480,00 грн за придбання майнових прав за договором від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09.

Таким чином, оскільки згідно з положеннями угоди від 09 вересня 2009 року до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, сторони дійшли згоди, що сплачена ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «Грані» сума 369 703,00 грн, зараховується як сплата ним внеску ТОВ «Грані» відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня

2009 року № 86/М16/09, він вважається таким, що сплатив повністю вартість майнових прав відповідно до договору від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, а тому набув майнові права на зазначене новозбудоване майно відповідно до пункту 1.4. договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року №86/М16/09.

Однак, ТОВ «Грані» не виконало своїхзобов`язань за договором, не передало йому вказані вище об`єкти купівлі-продажута не підписало з ним акти приймання-передачі.

Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради

від 07 грудня 2016 року № 584/01-06, об`єкту будівництва присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08 грудня 2016 року у справі № 916/2528/16 за заявою ПАТ «Порто-Франко» порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ «Грані» та введено мораторій на задоволення вимог кредиторів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07 лютого 2017 року у справі № 916/2528/16 затверджено реєстр вимог кредиторів ТОВ «Грані».

Постановою Господарського суду Одеської області від 02 березня 2017 року у справі № 916/2528/16 припинено процедуру розпорядження майном ТОВ «Грані» та повноваження розпорядника майна; визнано ТОВ «Грані» банкрутом; відкрито строком на дванадцять місяців ліквідаційну процедуру ТОВ «Грані», відповідно до статей 37-48 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»; призначено ліквідатором ТОВ «Грані»; скасовано арешт, накладений на майно ТОВ «Грані» та інші обмеження щодо розпорядження майном боржника; звільнено керівника ТОВ «Грані» з роботи у зв`язку з банкрутством підприємства, а також припинено повноваження власника (власників) майна банкрута; зобов`язано посадових осіб ТОВ «Грані» протягом п`ятнадцяти днів передати бухгалтерську та іншу документацію банкрута, печатки і штампи, матеріальні та інші цінності ліквідатору.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05 грудня 2017 року у справі № 916/2528/16 затверджено звіт ліквідатора та ліквідаційний баланс ТОВ «Грані»; припинено юридичну особу ТОВ «Грані» та повноваження ліквідатора банкрута; провадження у справі припинено.

29 грудня 2017 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис про припинення ТОВ «Грані».

З повідомлення ліквідатора ТОВ «Грані» - арбітражного керуючого

Колмикової Т. О. від 12 грудня 2017 року № 02-01/582 убачається, що майнові права за договором купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року

№ 86/М16/09 та спірне новозбудоване майно до складу ліквідаційної маси не включено.

25 січня 2018 року з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна йому стало відомо, що 21 березня 2017 року державним реєстратором юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М., на підставі договору купівлі-продажу майнових прав

від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 та акта приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року, підписаного ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 , прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 та проведено реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 .

Посилаючись на те, що в порушення умов договору від 09 вересня 2009 року №86/М16/09/, ТОВ «Грані» незаконно продало ОСОБА_2 майнові права на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м,будівельний номер квартири АДРЕСА_6 і, у межах

АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 ), позивач, з урахуванням уточнених позовних вимог, просив:

- визнати за ним майнові права на об`єкт купівлі-продажу за договором купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09 на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобне приміщення АДРЕСА_7 і, в межах АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 );

- визнати за ним право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобне приміщення

АДРЕСА_7 і, в межах АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 );

- визнати недійсними договір купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня

2016 року №86н/М16/16, укладений між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 та акт приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року № б/н, укладений між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 ;

- скасувати рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 від 23 березня

2017 року, яке стало підставою для внесення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_8 ;

- зобов`язати Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради зареєструвати за ним право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_6 , в межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 ).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня

2016 року № 86н/М16/16, укладений між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 .

Визнано недійсним акт приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року

№ б/н укладений між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 .

Скасовано рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. від 23 березня 2017 року, індексний номер: 34411920, на підставі якого внесено запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - квартиру

АДРЕСА_9 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення, загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартир АДРЕСА_4 (після зміни нумерації -

АДРЕСА_4 , у межах

АДРЕСА_2 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на новозбудоване майно - підсобне приміщення № 1305, що розташоване на 13 поверсі 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 , у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 .

Зобов`язано Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради зареєструвати за ОСОБА_1 право власності на новозбудоване майно - на житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м будівельний номер квартир АДРЕСА_4 (після зміни нумерації -

№ 145) та підсобне приміщення АДРЕСА_11 (у межах АДРЕСА_2 ).

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції вважав доведеними аргументи позивача про належне виконання ним зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009року №86/М16/09, внаслідок чого він набув право власності на майнові прав на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний

№ квартири АДРЕСА_4 та підсобне приміщення АДРЕСА_7 і, в межах АДРЕСА_2 та

АДРЕСА_1 ). Оскільки після введення 16-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , в межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 , в експлуатацію, ТОВ «Грані» не виконало зобов`язань з передачі ОСОБА_1 у власність спірної квартири та підсобного приміщення за актом приймання-передачі, та припинило свою діяльність, то наявні визначені законом підстави для захисту майнових прав позивача на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у спосіб, передбачений статтею 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). При цьому судове рішення про захист порушеного права та визнання за позивачем права власності на спірне майно є підставою для реєстрації такого права.

Надаючи оцінку заявленим позивачем вимогам, суд першої інстанції вважав обгрунтованими доводи ОСОБА_1 про те, що укладенням між ОСОБА_2 та ТОВ «Грані» договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86/М16/09, з додатком № 1 до нього, порушені його права як власника майнових прав на об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна, а саме житлового приміщення загальною площею

60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_12 , в межах АДРЕСА_2 , а тому вважав наявним підстави для визнання недійсними, на підставі положень статті 203

ЦК України, договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86/М16/09, з додатком № 1 до нього, та акта приймання-передачі

від 07 грудня 2016 року, укладених між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 .

Зважаючи на те, що відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон

№ 1952-IV) записи до Реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію, суд вважав обгрунтованими вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності квартиру АДРЕСА_9 , та зобов'язання зареєструвати зва ним право влсності на спірне новозбудоване майно.

Короткий зміст рішення апеляційного суду

Постановою Одеського апеляційного суду від 27 березня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якої діяла адвокат Мажеру І. О., залишено без задоволення, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року залишено без змін.

Судове рішення апеляційної інстанції мотивовано тим, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Рух справи у суді касаційної інстанції. Узагальнені доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження

У квітні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Мажеру І. О., у якій вона просила скасувати рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року і постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2019 року та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована посиланням на те, що суди першої та апеляційної інстанції не встановили дійсного характеру спірних правовідносин сторін, зокрема не надали належної оцінки тому, що за змістом договору про співробітництво від 20 грудня 2006 року, укладеного між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Грані» у редакції додаткових угод: від 09 лютого 2007 року № 1, від 23 лютого 2007 року № 2,

від 27 грудня 2007 року № б/н, жодна із сторін зазначеного договору не мала права без письмової згоди іншої сторони передавати свої права та обов`язки за договором іншим особам, відчужувати зазначений об`єкт або права на нього, передавати об'єкт або права нього як внесок до статутного капіталу юридичної особи, передавати їх у спільну діяльність або іпотеку до остаточного виконання всіх зобов'язань за договором, введення об'єкта в експлуатацію і передачі його ТОВ «Грані». Наведене також дає підстави для висновку, що до здачі об`єкта в експлуатацію, тобто до 14 листопада 2016 року, власником всього об`єкта і майнових прав на нього у цілому і частками було саме Управління капітального будівництва Одеської міської ради, прав та інтересів якого стосуються оскаржувані судові рішення, та яке не було залучене до участі у справі. Зважаючи на те, що ТОВ «Грані» відчужило майнові права на користь ОСОБА_3 , а згодом - ОСОБА_1 , фактично не маючи відповідних правомочностей, оскільки до 14 вересня 2016 року не було власником майнових прав на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_12 , в межах АДРЕСА_2 , суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, дійшов помилкового висновку, що позивач є власником майнових прав на спірну квартиру.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, за умов, що, по-перше, особа є власником майна, але її право право оспорюється або не визнається іншою особою, а по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності. Оскільки ОСОБА_1 не є власником спірного нерухомого майна та відсутній факт втрати ним документу, який засвідчує його право власності на спірну квартиру, суди неправильно застосували до спірних правовідносин положення статті 392 ЦК України. Суди безпідставно визнали недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16, укладений між нею та ТОВ «Грані», незважаючи на наявність у матеріалах справи доказів на підтвердження повної оплати нею грошових коштів у розмірі 414 183,00 на виконання зазначеного договору, тобто того, що вона є добросовісним набувачем, і набула право власності відповідно до діючого законодавства України. Крім того, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, визнав недійсним акт приймання-передачі спірної квартири, який у розумінні статті 202 ЦК України не є правочином, оскільки підписання такого не створює, не змінює та не припиняє прав та обов`язків у сторін договору.

Суди також не обґрунтували задоволення вимог позивача про визнання за ним права власності на підсобне приміщення № 1305, розташоване на 13 поверсі

16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 , в межах АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 ), тоді як зазначене приміщення їй не належить, а відповідно і право ОСОБА_1 на нього нею не оспорюється. Таким чином суди в частині права власності на підсобне приміщення № 1305 вирішили питання про майнові права особи, що не була залучена до участі у справі.

Апеляційний суд необґрунтовано відмовив у задоволенні її клопотань про приєднання до матеріалів справи копії відповіді Управління капітального будівництва Одеської міської ради від 11 березня 2019 року № 02-04/445, та зупинення провадження у справі до вирішення справи № 521/21062/18 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «Грані», третя особа - Управління капітального будівництва Одеської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, що призвело до неповного з`ясування обставин зазначеної справи.

Ухвалою Верховного Суду від 23 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2019 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.

Ухвалою Верховного Суду від 21 жовтня 2020 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 344/16879/15-ц (провадження

№ 14-31цс20).

Ухвалою Верховного Суду від 19 січня 2022 рокукасаційне провадження у справі поновлено.

Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).

Касаційна скарга у цій справі подана у грудні 2018 року, а тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

Судами встановлено, що 20 грудня 2006 року між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Грані» укладений договір про співробітництво № 116-06, предметом якого згідно з пунктом 2.1. договору є співробітництво сторін з реалізації програм з проектування та будівництва 2-о секційного 18-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку площею 12 930,2 кв. м з вбудовано-прибудованими приміщеннями площею 582,2 кв. м і підземним паркінгом на 141 машиномісце, 6-8-10 поверховими офісними будовами площею 6 316,52 кв. м, 5-поверхового паркінгу на 300 машиномісць за адресою: АДРЕСА_1 .

28 серпня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Грані» укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 7/МП16/08, за умовами якого товариство зобов`язалося передати ОСОБА_3 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна - місця для паркування легкового транспорту, будівельний номер 43, що розташоване у підземному паркінгу 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 , а ОСОБА_3 зобов`язувався прийняти об`єкт купівлі-продажу та здійснити оплату на умовах договору.

Додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня

2008 року № 7/МП16/08 погоджено графік сплати ОСОБА_3 грошових внесків.

08 вересня 2009 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року

№ 7/МП16/08, за умовами якої сторони дійшли згоди про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 7/МП16/08. У пункті 2 вказаної угоди зазначено, що «оплата у розмірі 62 617,00 грн сплачена продавцю покупцем згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав

від 28 серпня 2008 року № 7/МП16/08 зараховується як сплата внеску продавцю покупцем згідно з договором купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня

2009 року № 7/МП16/08.

28 серпня 2008 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 74/М16/08, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ОСОБА_3 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого - житлового приміщення загальною площею 102,30 кв. м, будівельний номер квартири

АДРЕСА_3 і, у межах АДРЕСА_2 , а ОСОБА_3 зобов`язався прийняти об`єкт купівлі-продажу та здійснити оплату на умовах договору.

08 вересня 2009 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, згідно з підпунктом 1.4.2 якої сторони дійшли згоди викласти підпункт 1.4.2 договору у новій редакції, визначивши об`єктом купівлі-продажу новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею

54,12 кв.м, будівельнийномерквартири АДРЕСА_4 , розташоване на 13 поверсі об`єкта будівництва та погодили, що розмір оплати покупця становить 369 703,00 грн.

09 вересня 2009 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 укладено тристоронню угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, згідно з пунктом 1 якої сторони зазначили, що сума 369 703,00 грн (з урахуванням ПДВ), що сплачена ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «Грані», відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, зараховується як сплата внеску ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Грані» відповідно до умов зазначеного договору. У пункті 2 вказаної угоди сторони зазначили, що у зв`язку з укладанням договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09 зобов`язання ТОВ «Грані» та ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу майнових прав

від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08 не підлягають виконанню.

Тобто, сторони домовилися, що грошові кошти у розмірі 369 703,00 грн, які були внесені ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «Грані» відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав № 74/М16/08 від 28 серпня 2008 року зараховуються як сплата внеску ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Грані» відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09.

09 вересня 2009 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ОСОБА_1 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна - житлового приміщення загальною площею 54,12 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобного приміщення площею 2,35 кв. м, будівельний номер підсобного приміщення 1305, що розташовані на 13 поверсі 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 і, у межах

АДРЕСА_2 , а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти об`єкт купівлі-продажу і здійснити оплату на умовах вказаного договору.

Відповідно до пункту 1.4 договору купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09 від 09 вересня 2009 року терміни, що вживаються у зазначеному договорі мають таке значення:

- об`єкт купівлі-продажу - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію);

- новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 , розташоване на 13 поверсі об`єкта будівництва та підсобне приміщення площею 2,35 кв. м, будівельний номер підсобного приміщення 1305, розташоване на 13 поверсі. Право власності покупця на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Згідно з пунктом 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09

від 09 вересня 2009 року, після внесення 100% внесків і по закінченні 45 робочих днів з дати підписання акта введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта нерухомого майна, продавець зобов`язується передати покупцеві об`єкт купівлі-продажу за актом приймання-передачі. Технічний паспорт на новозбудоване майно, а також документ про право власності на нього покупець самостійно і за свій рахунок оформляє після отримання акта приймання-передачі об`єкта купівлі-продажу.

27 липня 2011 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, згідно з пунктом 1 якої сторони дійшли згоди викласти у новій редакції абзац 3 пункту 1.4 договору, визначивши об`єктом купівлі-продажу новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 , що розташоване на 13 поверсі, та підсобне приміщення № 1305, розташоване на 13 поверсі об`єкта будівництва.

Пунктом 2 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав

№ 86/М16/09 від 09 вересня 2009 року, сторони визначили плановий строк закінчення будівництва об`єкта нерухомого майна та введення його експлуатацію: 3 квартал 2011 року.

Згідно з пунктом 3 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, сторони погодили збільшення розміру оплати ОСОБА_1 за договором до 414 183,00 грн

(з урахуванням ПДВ).

Відповідно до пункту 4 додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, сторони дійшли згоди про внесення змін до пункту 4.4. договору зазначивши, що «оплата вартості об`єкта купівлі-продажу за договором здійснюється ОСОБА_1 шляхом перерахування коштів на поточний рахунок ТОВ «Грані» згідно з графіком сплати внесків; сума платежу у розмірі 377 703,00 грн - сплачена; сума платежу в розмірі 36 480,00 грн має бути сплачена до 27 липня 2011 року.

Таким чином, за умовами додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, позивач повинен був доплатити ТОВ «Грані» грошові кошти у розмірі 36 480,00 грн.

Згідно з пунктом 4.3. договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, оплата вартості об`єкта купівлі-продажу здійснюється покупцем шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця.

Судами встановлено, що з урахуванням грошових коштів у розмірі

369 703,00 грн, сплачених ОСОБА_3 на рахунок ТОВ «Грані», які відповідно до угоди від 09 вересня 2009 року до договору купівлі-продажу майнових прав від 28 серпня 2008 року № 74/М16/08, зараховані як сплата ОСОБА_1 внеску ТОВ «Грані» відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, позивач на виконання умов зазначеного договору повністю сплатив кошти у розмірі 414 183,00 грн.

ТОВ «Грані» зобов`язання перед ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09 не виконало, акти приймання-передачі об`єктів купівлі-продажу (житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобне приміщення номер 1305, розташовані на 13 поверсі об`єкта будівництва) не підписало та не передало їх позивачу.

Встановлено, що будівництво двосекційного 16-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземними паркінгом, загальною площею квартир -

140 квартир, площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень 1 136, 10 кв. м, кількість поверхів - 16 поверхів завершено, що паідтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року та сертифікатом від 17 листопада 2016 року серії 1У165163221762, виданих ДАБІ України.

Розпорядженням Малиновської районної державної адміністрації Одеської міської ради від 07 грудня 2016 року № 584/01-06, об`єкту нерухомого майна - 16-ти поверховому багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом за адресою:

АДРЕСА_2 ) присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

06 грудня 2016 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16 з додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня

2016 року № 86н/М16/16, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язувалося передати ОСОБА_2 об`єкт купівлі-продажу у вигляді новозбудованого майна, а саме: житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_6 , у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_2 , а ОСОБА_2 зобов`язалася прийняти об`єкт купівлі-продажу та здійснити оплату на умовах договору в розмірі 414 183,00 грн.

Відповідно до пункту 4.4. договору купівлі-продажу майнових прав №86н/М16/16 від 06 грудня 2016 року, оплата вартості об`єкта купівлі-продажу здійснюється покупцем шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця.

У порушення умов зазначеного пункту договору купівлі-продажу майнових прав № 86н/М16/16 від 06 грудня 2016 року та фінансової дисципліни, ОСОБА_2 внесла грошові кошти у розмірі 414 183,00 грн в касу ТОВ «Грані», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру від 06 грудня 2016 року № 320.

Згідно з довідкою ТОВ «Грані» від 06 грудня 2016 року майнові права на житлове приміщення, загальною площею 60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_6 , у межах АДРЕСА_2 , вільні від будь-яких зобов`язань, боргом не обтяжені, претензій будь-яких осіб щодо майнових прав на зазнгачене майно відсутні, ТОВ «Грані» є їх власником та має право розпоряджатися ними без будь-яких обмежень.

07 грудня 2016 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 , від імені якої на підставі довіреності, зареєстрованої у реєстрі 30 грудня 2016 року за № 961 діяла ОСОБА_4 , підписаний акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_13 (будівельна адреса: АДРЕСА_4 , за договором купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року

№ 86н/М16/16.

Із зазначеного акта приймання-передачі убачається, що довіреність від імені ОСОБА_2 на представника ОСОБА_4 була видана 30 грудня

2016 року, тобто пізніше дати підписання представником від імені

ОСОБА_2 акта приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року.

Відповідно до довідки ТОВ «Грані» від 07 грудня 2016 року ОСОБА_2 здійснила розрахунок за договором купівлі-продажу майнових прав

від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16 у повному об`ємі за 60,2 кв. м житлового приміщення під будівельним номером квартира

АДРЕСА_6 , у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1, у сумі 414 183,00 грн, внаслідок чого набула право на вищезазначене нерухоме майно.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 08 грудня 2016 року у справі № 916/2528/16 за заявою ПАТ «Порто-Франко» порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ «Грані» та введено мораторій на задоволення вимог кредиторів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07 лютого 2017 року у справі № 916/2528/16 затверджено реєстр вимог кредиторів ТОВ «Грані».

Постановою Господарського суду Одеської області від 02 березня 2017 року у справі № 916/2528/16 припинено процедуру розпорядження майном ТОВ «Грані» та повноваження розпорядника майна; визнано ТОВ «Грані» банкрутом; відкрито строком на дванадцять місяців ліквідаційну процедуру ТОВ «Грані»; призначено ліквідатором ТОВ «Грані»; скасовано арешт, накладений на майно ТОВ «Грані», визнаного банкрутом та інші обмеження щодо розпорядження майном боржника; звільнено керівника ТОВ «Грані» з роботи у зв`язку з банкрутством підприємства, а також припинено повноваження власника (власників) майна банкрута; зобов`язано посадових осіб ТОВ «Грані» протягом п`ятнадцяти днів передати бухгалтерську та іншу документацію банкрута, печатки і штампи, матеріальні та інші цінності банкрута ліквідатору.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05 грудня 2017 року у справі № 916/2528/16 затверджено звіт ліквідатора; затверджено ліквідаційний баланс ТОВ «Грані»; припинено юридичну особу ТОВ «Грані»; припинено повноваження ліквідатора банкрута; провадження у справі припинено.

29 грудня 2017 року внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань про припинення

ТОВ «Грані».

Згідно з повідомленням ліквідатора ТОВ «Грані» - арбітражного керуючого Колмикової Т. О. від 12 грудня 2017 року № 02-01/582, майнові права на об`єкти нерухомого майна за договором купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09

від 09 вересня 2009 року та вказане новозбудоване майно до складу ліквідаційної маси ТОВ «Грані» не включено.

23 березня 2017 року за заявою ОСОБА_4 , на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 86н/М16/16 від 06 грудня 2016 року, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 та акта приймання-передачі квартири

від 07 грудня 2016 року, державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 від 23 березня 2017 року та здійснено реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_13 .

Заперечуючи проти позову ОСОБА_1 , відповідачка ОСОБА_2 , крім іншого посилалася на те, що 12 серпня 2013 року між ТОВ «Грані» та ОСОБА_1 укладена угода про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №86/М16/09 від 09 вересня 2009 року, однак як встановлено судами, зазначена угода підписана лише однією із сторін - продавцем ТОВ «Грані» в особі директора Титаренка С. М, тоді як підпис продавця ОСОБА_1 відсутній.

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обґрунтування

Вивчивши матеріали справи, доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Мажеру І. О., підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Щодо обсягу прав інвестора в об'єкт нерухомості

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі

№ 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16,

від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі

№ 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня

2016 року у справі № 6-1111цс16.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону.

Відповідно до пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України

№ 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня

2016 року № 553)передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Судами попередніх інстанцій установлено, що ОСОБА_1 виконав умови договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня

2009 року № 86/М16/09 зі змінами внесеними додатковою угодою від 27 липня

2011 року, а саме повністю сплатив вартість об`єктів купівлі-продажу - новозбудованого житлового приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_4 та підсобного приміщення номер 1305, розташованих на 13 поверсі об'єкта будівництва.

Таким чином, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав

від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, ОСОБА_1 після завершення будівництва будинку на АДРЕСА_2 , набув права вимагати передачі йому у власність новозбудованої квартири та підсобного приміщення, тоді як ТОВ «Грані» після здачі будинку в експлуатацію не виконало свого зобов`язання щодо передачі йому об`єктів купівлі-продажу за актами приймання-передачі.

Квартира будівельний № 123 на 13 поверсі об`єкта будівництва, на яку заявляє права позивач, після зміни нумерації має № 145.

Установивши зазначені обставини, суди обгрунтовано відхилили твердження ОСОБА_2 про те, що на момент набуття нею прав на спірну квартиру, майнові права на неї були вільні від будь-яких зобов`язань, боргом не обтяжені, претензій будь-яких осіб щодо вищезазначених майнових прав не було; надали належну оцінку угоді від 12 серпня 2013 року про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 86/М16/09 від 09 вересня 2009 року, зазначивши, що вона є нікчемною в силу вимог закону, оскільки не підписана покупцем ОСОБА_1 .

Зважаючи на надене, суди дійшли правильного висновку, що на момент укладення ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16 майнові права на спірну квартиру належали позивачу ОСОБА_1 , а тому ТОВ «Грані» не мало права відчужувати їх на користь ОСОБА_2 .

У матеріалах справи відсутні додаткові угоди до договору про співробітництво № 116-06, зокрема копія додаткової угоди від 27 грудня 2007 року № б/н до зазначеного договору, у якій, як зазначає відповідачка, між Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради та ТОВ «Грані» було досягнуто згоди, що «жодна зі сторін не має права без письмової згоди іншої сторони передавати свої права та обов`язки за договором іншим особам, відчужувати об`єкт або права на нього, передавати об`єкт або права на нього як внесок до статутного капіталу юридичної особи, передавати їх в спільну діяльність або іпотеку до остаточного виконання всіх зобов`язань за договором, введення об`єкта в експлуатацію і передачі його Стороні-2 (ТОВ «Грані»), а тому колегія суддів вважає необгрунтованими доводи заявника про те, що суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки таким доказам.

Відповідно до статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону). З огляду на наведені положення Закону № 1952-IV необґрунтованими є посилання заявника на те, що суди безпідставно втрутилися у порядок державної реєстрації речових прав на спірне нерухоме майно, яке зареєстровано на праві власності за ОСОБА_2 .

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду

від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, однак самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Щодо способів захисту прав інвестора на проінвестований об'єкт

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства і не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду

від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18),

від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року в справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачено статтею 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно відновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі

№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі

№ 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Саме такого правового висновку Велика Палата Верховного Суду дійшла у постанові від 14 грудня 2021 у справі № 344/16879/15-ц (провадження

№ 14-31цс20).

При цьому, у постановах: від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) та від 14 грудня 2021 у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), Велика Палата Верховного Суду частково відступила від висновків Верховного Суду України, викладених у постановах

від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, а саме, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам статей 15 331 ЦК України, оскільки зазначені положення закону не передбачають можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду; майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва не існує на момент спору, а тому не може існувати й право власності на нього.

У постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження

№ 14-31цс20) зроблено висновок, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, у такому випадку віндикація не може бути застосована, а ефективним та належним способом захисту прав інвестора буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Зважаючи на те, що право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру не визнається відповідачкою ОСОБА_2 , як фактичним володільцем нерухомого майна, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що ефективним та належним способом захисту прав інвестора у даному випадку буде визнання за ним права власності на підставі статті 392 ЦК України на новозбудоване майно - житлове приміщення, загальною площею 60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_4 (після зміни нумерації - АДРЕСА_4 .

Таким чином доводи касаційної скарги заявника не спростовують правильність застосування судами до спірних правовідносин статті 392 ЦК України.

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Отже, судове рішення, що набрало законної сили щодо права власності на спірне майно (квартиру АДРЕСА_9 ) є достатньою підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно.

З огляду на наведене, пред`явлення ОСОБА_1 вимоги про зобов`язання Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради зареєструвати за ним право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_6 (

АДРЕСА_1 ) не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Перевіряючи законність та обгрунтованість осаржуваних судових рішень в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року

№ 86н/М16/16, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 , Верховний Суд керується наступним.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення вимог чинності правочину є підставою визнання його недійсним (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вимогу про визнання правочину недійсним може заявити особа, яка не є стороною відповідного правочину, однак має самостійний охоронюваний законом інтерес (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц (пункт 58); від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 42); від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (пункт 49)).

Установивши, що ОСОБА_1 хоча і не є стороною оспорюваного ним договору, однак має самостійний (власний) охоронюваний законом інтерес у спірний правовідносинах щодо новоствореного об`єкта інвестування - житлового приміщення, загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_14 , який полягає у тому, що після завершення будівництва він набув право на об`єкт інвестування, оскільки повністю сплатив кошти на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, а отже ТОВ «Грані» не мало права укладати з ОСОБА_5 договір купівлі-продажу майнових прав на цей самий об`єкт інвестування, суди дійшли правильного висновку про визнання недійсним оспорюваного ним договору купівлі-продажу майнових прав.

Разом з тим, обґрунтованими є доводи ОСОБА_2 про те, що оспорюваний позивачем акт приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року № б/н, підписаний ОСОБА_2 та ТОВ «Грані», не має ознак правочину у розумінні статті 202 ЦК України, оскільки він не створює, не змінює та не припиняє прав та обов`язків сторін спору, а тому задоволення вимоги ОСОБА_1 про визнання його недійсним не призведе до відновлення порушених прав позивача.

Відповідно до статті 11 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній до 16 січня

2020 року, яка діяла на час звернення позивача до суду з цим позовом, розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій) державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині другій статті 26 зазначеного Закону унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону № 1952-IV викладено в новій редакції.Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній

з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

За змістом цієї правової норми виконанню підлягають судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною в Законі № 1952-IV.

Зважаючи на те, що заявлення вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16, на підставі якого за ОСОБА_2 здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру

АДРЕСА_15 є ефективним способом захисту, оскільки задоволення такої вимоги призводить до відновлення порушеного права ОСОБА_1 , у тому числі є підставою для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора, звернення позимвача з окремою вимогою про скасування рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 від 23 березня 2017 року, яке стало підставою для внесення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на зазначений вище об`єкт нерухомого майна, не є необхідним для відновлення порушеного права позивача.

Ураховуючи неведене вище, Верховний Суд вважає помилковими висновки судів попередніх інстанцій в частині вирішення позовних вимог позивача про:

- визнання недійсним акта приймання-передачі квартири від 07 грудня 2016 року № б/н, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 ;

- скасування рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 від 23 березня

2017 року, яке стало підставою для внесення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - квартиру

АДРЕСА_9 ;

- зобов`язання Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради зареєструвати за ним право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний

номер квартири АДРЕСА_6 і, у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 ).

Оскільки задоволення таких позовних вимог не призведе до ефективного поновлення прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду, у їх задоволенні необхідно відмовити.

Перевіряючи доводи касаційної скарги ОСОБА_2 щодо незаконності оскаржуваних судових рішень в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання права власності на інший проінвестований ним об`єкт - підсобне приміщення номер 1305, розташоване на 13 поверсі 16-ти поверхової житлової будівлі на АДРЕСА_1 , у межах АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 ), Верховний Суд вважає їх обгрунтованими, оскільки суди попередніх інстанцій не урахували, що предметом оспорюваного позивачем договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня 2016 року № 86н/М16/16, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 є майнові права на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_6 і, у межах

АДРЕСА_2 , тоді як підсобне приміщення № 1305 не було предметом цього договору і ОСОБА_2 не оспорює майнові права позивача на це нежитлове приміщення.

Зважаючи на викладене, оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій у частині вирішення вимог ОСОБА_1 про захист його майнових прав на об`єкт інвестування - підсобне приміщення № 1305, розташоване на 13 поверсі 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 і, у межах АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 ), підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

Щодо інших доводів касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСОБА_2 вказувала на те, що суд апеляційної інстанції в порушення норм процесуального права необґрунтовано відмовив у задоволенні її клопотань про приєднання до матеріалів справи копії відповіді Управління капітального будівництва Одеської міської ради від 11 березня

2019 року № 02-04/445 та зупинення провадження у справі до вирішення справи № 521/21062/18 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «Грані», третя особа - Управління капітального будівництва Одеської міської ради, про недійсним визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, що призвело до неповного з`ясування обставин зазначеній справі.

Перевіряючи зазначені доводи, Верховний Суд зазначає таке.

Згідно з частиною першою статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 367 ЦПК України).

Сам по собі факт отримання відповідачкою відповіді Управління капітального будівництва Одеської міської ради від 11 березня 2019 року № 02-04/445 після ухвалення рішення судом першої інстанції, не свідчить про існування об`єктивних обставин, що унеможливлювали отримання нею зазначеного доказу під час розгляду справи у суді першої інстанції, а отже про існування передбачених частиною третьою статті 367 ЦПК України підстав для прийняття такого доказу апеляційним судом.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України суд зобов`язаний зупинити провадження у справі у разі об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.

Посилання заявника на те, що суд апеляційної інстанції необгрунтовано відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення провадження у справі до вирішення спору у справі № 521/21062/18 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «Грані», третя особа - Управління капітального будівництва Одеської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09, що, на думку заявника, призвело до неповного з`ясування обставин справи є необґрунтованими, оскільки вирішуючи спір у справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій надали відповідну оцінку доводам заявника щодо законності укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав від 09 вересня 2009 року № 86/М16/09.

Не є обгрунтованими і аргументи заявника про те, що оскаржуваними судовими рішеннями вирішено питання про права та обов`язки Управління капітального будівництва Одеської міської ради, яке не було залучено до участі у справі.

Так, в оцінці зазначених доводів заявника та законності і обгрунтованості вимоги позивача про визнання за ним права власності на об`єкт інвестування - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний номер квартири АДРЕСА_14 , Верховний Суд зазначає, що після завершення будівництва об`єкта інвестування, у разі виконання інвестором інвестиційних зобов`язань, відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником, а отже оскаржуваними судовими рішеннями не вирішувалися питання про права та обов`язки Управління капітального будівництва Одеської міської ради.

Перевіряючи обгрунтованість вимог ОСОБА_1 вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 06 грудня

2016 року, укладеного між ТОВ «Грані» та ОСОБА_2 , суди дійшли правильного висновку, що ОСОБА_1 уклав договір купівлі-продажу майнових прав з ТОВ «Грані» 09 вересня 2009 року та повністю виконав його умови щодо оплати вартості об`єкта інвестування, а тому укладений ТОВ «Грані» договір купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_2 від 06 грудня 2016 року на той самий об`єкт інвестування, порушує права позивача на отримання у власність об`єкта інвестування.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 410 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) суд касаційної інстанції залишає судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Відповідно до частин першої, третьої статті 412 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Зважаючи на викладене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Мажеру І. О., підлягає задовольненню частково, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року та постанова Одеського апеляційного суду

від 27 березня 2019 року в частині вирішення позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 права власності на новозбудоване майно - підсобне приміщення № 1305; визнання недійсним акта приймання-передачі, скасування рішення державного реєстратора та зобов`язання зареєструвати право власності підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позову; в іншій частині - оскаржувані судові рішення необхідно залишити без змін.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо) (частина восьма статті 141 ЦПК України).

Відповідно до квитанцій від 15 квітня 2019 року № 708982 ОСОБА_2 сплатила судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 21 120,00 грн.

Оскільки за наслідками касаційного перегляду, Верховний Суд залишив без змін оскаржувані судові рішення в частині вирішення спору по суті, а в іншій частині скасував оскаржувані судові рішення з формальних міркувань, з підстав того, що вони не є необхідними для забезпечення ефективного способу захисту порушених права позивача, понесені ОСОБА_2 судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги не підлягають відшкодуванню.

Щодо поновлення дії рішення суду

Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Оскільки ухвалою судді Верховного Суду від 23 квітня 2019 року дію рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року зупинено до закінчення касаційного провадження у справі, тому її необхідно поновити у незміненій після касаційного перегляду частині.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Мажеру Інна Олександрівна, задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2019 року скасувати у частині задоволених позовних вимог про:

- визнання за ОСОБА_1 права власності на новозбудоване майно - підсобне приміщення № 1305, розташоване на 13 поверсі 16-ти поверхової багатоквартирної житлової будівлі на АДРЕСА_1 і, у межах АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 );

- визнання недійсними акта приймання-передачі квартири від 07 грудня

2016року № б/н, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» та ОСОБА_2 ;

- скасування рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34411920 від 23 березня

2017 року, яке стало підставою для внесення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_9 ;

- зобов`язання Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради зареєструвати за ОСОБА_1 право власності на новозбудоване майно - житлове приміщення загальною площею 60,2 кв. м, будівельний № квартири АДРЕСА_6 , в межах АДРЕСА_4 та

АДРЕСА_1 ),

та ухвалити у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні таких вимог.

У решті рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада

2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2019 року залишити без змін.

Поновити дію рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада

2018 рокуу незміненій після касаційного перегляду частині.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді: І. Ю. Гулейков

А. С. Олійник

Г. І. Усик

В. В. Яремко