№ 904/825/19

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2020 року

м. Київ

Справа № 904/825/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю секретаря судового засідання Шпорта О.В.

розглянувши касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 (головуючий суддя: Подобєд І.М., судді: Іванов О.Г., Кощеєв І.М.)

за позовом Фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни

до 1. Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, 2. Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради

про зобов`язання переукласти договір оренди нерухомого майна,

За участю представників:

позивача - Хандусенко І.О. - адвокат

відповідача-1- не з`явився

відповідача-2 - не з`явився

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. Фізична особа-підприємець Мирошник Людмила Олександрівна звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, в якому (з урахуванням уточнення позовних вимог) просить:

- постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради (49000, м. Дніпро, проспект Дмитра Яворницького 75А) переукласти договір оренди від 23.01.2017 за №27-ДРА/17 з Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 51,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, на новий строк шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди від 23.01.2017 року № 27-ДРА/17 з поновленням його на той самий строк на тих же умовах.

- постановити рішення, яким спонукати, зобов`язати Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради погодити переукладення договору оренди від 23.01.2017 за №27-ДРА/17 з Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) щодо оренди нежитлового приміщення загальною площею 51,6 кв.м розташоване за адресою: АДРЕСА_2, на новий строк шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди від 23.01.2017 року №27-ДРА/17 з поновленням його на той самий строк на тих же умовах.

1.2. Позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем ст.777 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в частині безпідставної відмови позивачу у переукладанні договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17 від 23.01.2017, на новий термін.

1.3. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 25.04.2019 залучено до участі у справі у якості відповідача-2 - Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради.

1.4. Відповідач-1 надав відзив на позовну заяву, в якому вказує, що за умовами пункту 1.9 Договору балансоутримувачі майна лише погоджують договори оренди нерухомого майна. Разом з тим, в обґрунтування порушень умов договору відповідач-1 посилається на акт обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018. Також, відповідач-1 зазначає, що підставою для відмови у поновленні строку дії договору оренди та припиненні його дії з 01.12.2018 стали постійні скарги мешканців будинку щодо орендованого позивачем майна та заборгованість, що утворилась у позивача внаслідок порушення умов договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17 в частині повного та своєчасного внесення орендних платежів.

1.5. Відповідач-2 у відзиві на позовну заяву проти позову заперечив, зазначивши, що позивачем порушено зобов`язання за договором в частині повного та своєчасного розрахунку з орендних платежів, оскільки за позивачем рахується заборгованість за період з 01.07.2018 по 31.09.2018 у розмірі 3 788, 09 грн. Крім того, відповідач-2 вказує, що актом обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2019 встановлено факт неналежної експлуатації спірного приміщення, що вказує на порушення пункту 5.3 Договору. Також, відповідач-2 зазначає, що позивач, всупереч приписів п.3.2.2 Додатку №1 до рішення міської ради від 06.04.2011 №19/10, не звертався до орендодавця з відповідним пакетом документів щодо продовження терміну дії договору. Разом з тим, відповідачем-2 долучено до матеріалів справи протокол про адміністративне правопорушення за ст.156 ч.2 КУпАП від 11.07.2018, яким зафіксовано продаж алкогольних напоїв 10.07.2018 о 23-05 год. громадянкою ОСОБА_1 за адресою перебування орендованого позивачем приміщення - пр. Богдана Хмельницького, 32Б.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 (суддя Суховаров А.В.) позовні вимоги задоволено частково. Визнано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17, укладений між Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною та Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, продовженим на тих самих умовах на строк з 22.01.2019 по 21.01.2021. В решті позовних вимог відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.

2.2. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 у справі №904/825/19 скасовано повністю та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. Здійснено розподіл судових витрат.

3. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді

3.1. 06.12.2019 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Фізичною особою-підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною безпосередньо до Касаційного господарського суду подано касаційну скаргу на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 у справі № 904/825/19.

3.2. Витягом з протоколу автоматизованого розподілу касаційної скарги між суддями від 13.12.2019 у справі №904/825/19 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Краснов Є.В., Мачульський Г.М.

3.3. Ухвалою Верховного Суду від 19.11.2019 відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою та призначено її до розгляду на 05.02.2020, визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 08.01.2020.

3.4. 09.01.2020 (згідно з поштовим штемпелем на конверті) Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради направлено відзив на касаційну скаргу та клопотання про визнання поважною причину пропуску строку на його направлення, які фактично надійшли до Касаційного господарського суду 14.01.2020.

Відповідно до частини 3 статті 3 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) судочинство у господарських судах здійснюється відповідно до закону, чинного на час вчинення окремої процесуальної дії, розгляду і вирішення справи.

Статтею 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.

За вимогами частини 3 статті 1312 Конституції України, яка набрала чинності з 30.09.2016 відповідно до Закону України "Про внесення змін до Конституції України (щодо правосуддя)", виключно адвокат здійснює представництво іншої особи в суді, а також захист від кримінального обвинувачення.

Підпунктом 11 пункту 161 розділу ХV "Перехідні положення" Конституції України передбачено, що представництво відповідно до пункту 3 частини 1 статті 1311 та статті 1312 цієї Конституції виключно прокурорами або адвокатами у Верховному Суді та судах касаційної інстанції здійснюється з 1 січня 2017 року; у судах апеляційної інстанції - з 1 січня 2018 року; у судах першої інстанції - з 1 січня 2019 року.

Представництво органів державної влади та органів місцевого самоврядування в судах виключно прокурорами або адвокатами здійснюється з 1 січня 2020 року.

Крім того, загальні вимоги до форми та змісту письмової заяви, клопотання врегульовані ГПК.

29.12.2019 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розширення можливостей самопредставництва в суді органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, інших юридичних осіб незалежно від порядку їх створення" від 18.12.2019 N390-IX.

Суд звертає увагу відповідача-2 на приписи частини 3 статті 56 ГПК, за змістом яких юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.

Відповідно до правил частини 1 статті 58 ГПК представником у суді може бути адвокат або законний представник.

Отже, наведені вище положення законодавства передбачають можливість здійснення процесуального представництва юридичної особи: як в порядку самопредставництва, так і іншими особами як представниками юридичної особи.

У порядку самопредставництва юридичну особу може представляти за посадою її керівник або інші особи, повноваження яких визначені законодавством чи установчими документами.

Відзив на касаційну скаргу Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради та клопотання про визнання поважною причину пропуску строку на його направлення підписано представником - Москаленко О.В.

Відповідно до ч.7 ст. 165 ГПК до відзиву, підписаного представником відповідача, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує повноваження представника відповідача.

Довіреність, долучена до матеріалів доданих до відзиву та клопотання, на підтвердження наявності у Москаленко О.В. повноважень представляти інтереси Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, у тому числі у суді касаційної інстанції, не містить інформації, що вказана особа має статус адвоката, а матеріали, долучені до відзиву та клопотання, не містять доказів самопредставництва. Відсутні такі докази і у матеріалах справи.

При цьому підписання відзиву на касаційну скаргу та клопотання про визнання поважною причину пропуску строку на його направлення є процесуальною формою реалізації повноважень з представництва.

Відповідно до частин 2, 4 статті 170 ГПК письмові заява, клопотання чи заперечення підписуються заявником чи його представником. Суд, встановивши, що письмову заяву (клопотання, заперечення) подано без додержання вимог частини першої або другої цієї статті, повертає її заявнику без розгляду.

З урахуванням викладеного, відзив на касаційну скаргу та клопотання про визнання поважною причину пропуску строку на його направлення, подані відповідачем-2, підлягають залишенню без розгляду.

3.5. У судове засідання 05.02.2020 з`явився представник позивача, котрий підтримав касаційну скаргу. Представники відповідачів у судове засідання не з`явилися, хоча вказані учасники справи про дату, час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

4.1. У касаційній скарзі Фізична особа-підприємець Мирошник Людмила Олександрівна (скаржник, позивач) просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 повністю, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.06.2019 залишити в силі.

4.2. Обґрунтовуючи касаційну скаргу скаржник вважає, що відповідачем-1 порушено вимоги ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо повідомлення орендаря щонайменше за 3 місяці до закінчення дії договору оренди, і суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки вказаному порушенню.

ФОП Мирошник Л.О. вказує, що відповідач-1 передав в оренду спірне нежитлове приміщення третій особі, незважаючи на заборону суду першої інстанції до набрання рішенням господарського суду законної сили вчиняти будь-які дії, що пов`язані з передачею нежитлового приміщення в оренду за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 51,6 кв.м. Судом апеляційної інстанції не з`ясовано, з якою метою відповідач-1 намагався припинити договір оренди, як того вимагає ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а ця обставина безпосередньо впливає на законність дій та рішень відповідача-1. Тому, на думку позивача, передаючи орендоване позивачем нежитлове приміщення в оренду іншій особі одразу після закінчення дії договору оренди, відповідач-1 порушив право позивача на першочергове переукладання договору оренди, передбачене ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Позивач також звертає увагу на те, що в протоколі №88 про адміністративне правопорушення за ст. 156 ч. 2 КУпАП від 11.07.2018 вказано, що ОСОБА_1 здійснювала продаж пива, алкогольних напоїв, слабоалкогольних напоїв, вин столових за адресою: АДРЕСА_2, а орендоване позивачем приміщення знаходиться за адресою: АДРЕСА_3. Також у матеріалах адміністративної справи №1667 від 18.07.2018 вказано, що ОСОБА_1 здійснювала продаж пива, алкогольних напоїв, слабоалкогольних напоїв, вин столових за адресою: АДРЕСА_2, а не за адресою: АДРЕСА_3, яке орендує позивач.

Скаржник вважає помилковим та таким, що ґрунтується на припущеннях, зроблених судом першої інстанції, висновок суду апеляційної інстанції, що через відсутність інших споруд між будинками 32 та 34 по пр. Б. Хмельницького у м.Дніпрі правопорушення, передбачене ч. 2 ст. 156 КУпАП, було скоєно саме у орендованому позивачем приміщенні.

Крім того, на думку позивача, матеріали адміністративної справи №1667 не містять доказів того, що ОСОБА_1 має трудові відносини з ФОП Мирошник Л.О., тому остання вважає, що адміністративною комісією при Виконавчому комітеті Дніпровської міської ради не доведено наявності в діях ОСОБА_1 складу адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 156 КУпАП.

ФОП Мирошник Л.О. вважає правильним висновок суду першої інстанції, що вчинення адміністративного правопорушення третьою особою не є належним доказом невиконання позивачем своїх обов`язків за договором, а судом апеляційної інстанції не враховано індивідуального характеру адміністративної відповідальності.

5. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

5.1. Між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Мирошник Людмилою Олександрівною (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №27-ДРА/17 від 23 січня 2017 року (далі - Договір).

За умовами пункту 1.1 Договору з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 №41/11 передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлові приміщення - (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 51,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, в одноповерховому металевому павільйоні, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 165 349,00 грн без ПДВ, що перебувають на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, для використання під розміщення суб`єкту господарювання з продажу продовольчих товарів підакцизної групи - 29,9 кв.м та з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 21,7 кв.м.

5.2. Актом приймання-передачі від 23.01.2017 зафіксовано передання Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради об`єкта оренди Фізичній особі - підприємцю Мирошник Людмилі Олександрівні.

5.3. В пункті 10.1. Договору сторонами визначено термін дії договору з 23 січня 2017 до 22 січня 2018 включно.

5.4. Додатковою угодою №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, №27-ДРА/17 від 23.01.2017 викладено пункт 10.1. Договору в наступній редакції:

"Цей договір діє з 23 січня 2017 по 22 січня 2019 року (включно). Пункт 1 розділу І цієї додаткової угоди набуває чинності з 23.01.2018 та діє на майбутнє".

Відповідно до пункту ІІ Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 внесено частково зміни в п. 1.1. Розділу 1. Предмет договору, а саме:

слова "...під розміщення торгівельного об`єкту з продажу продовольчих товарів та товарів підакцизної групи - 29,9 кв.м та з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи - 21,7 кв.м", викласти в наступній редакції "... під розміщення суб`єкту господарювання з продажу продовольчих товарів підакцизної групи -10,0 кв.м, закусочної, що здійснює продаж товарів підакцизної групи - 34,6 кв.м та торгівельного об`єкту з продажу непродовольчих товарів - 7,0 кв.м".

Згідно пункту ІІ Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 пункти 3.2 та 3.3 Розділу 3. Оренда плата викладено в наступній редакції:

"3.2. Розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, становить 2 479,39 грн. без ПДВ/базова за листопад місяць 2017 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється згідно з чинним законодавством та в повному обсязі спрямовується орендарем на рахунок балансоутримувача.

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди, починаючи з грудня місяця 2017 року.

3.3. За користування об`єктом оренди Орендар сплачує орендну плату, яку спрямовує:

- 70% від загальної суми орендної плати у розмірі 1735,57 грн. до загального фонду міського бюджету;

- 30% від загальної суми орендної плати у розмірі 743,82 грн. на рахунок балансоутримувача об`єкта оренди".

5.5. За умовами пункту 11.1. Договору дія цього Договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

5.6. В пункті 10.2. Договору сторони обумовили, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладення договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий термін встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на переукладання договору припиняється.

5.7. 16.12.2018 Головою комісії з припинення КП "БЮРО" Селіним Д.А. затверджено Акт обстеження нежитлового приміщення, згідно якого комісією у складі першого заступника директора КП "БЮРО" Кота А.І., начальника відділу з питань оренди КП "БЮРО" Матковського В.О., головного спеціаліста з питань благоустрою КП "БЮРО" Романеска Д.В. обстежено нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_2, загальною площею 51,6 кв.м, орендар: ФОП Мирошник Людмила Олександрівна; договір оренди: 27-ДРА/17 від 23.01.2017, та встановлено порушення відповідно до п.5.3 Договору оренди: приміщення знаходиться в занедбаному стані, смердить, відсутня урна, сміття поряд на асфальті. Разом з тим, вказаним актом встановлено невиконання актів міської ради щодо заборони продажу алкогольної продукції в нічний час (а.с. 44 том 1).

5.8. 18.12.2018 позивач звернувся до голови комісії з припинення КП "БЮРО" з проханням переукласти на новий термін договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №27-ДРА/17 від 23.01.2017 (а.с. 50 том 1).

5.9. Листом від 14.01.2019 за вих. №43 КП "БЮРО" повідомило позивача про відсутність зацікавленості у продовженні договору оренди від 23.01.2017 № 27-ДРА/17, у зв`язку з невиконанням умов вищезазначеного договору, а також необхідності повернення об`єкта оренди балансоутримувачу та підписання відповідного акта приймання-передачі нежитлового приміщення (а.с. 45 том 1).

6. Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

6.1. Задовольняючи частково позовні вимоги позивача шляхом визнання спірного договору оренди продовженим між позивачем та відповідачем-2 на тих самих умовах, суд першої інстанції за результатом дослідження матеріалів справи встановив факт відсутності підстав для припинення умов договору та наявність у позивача переважного права для переукладання спірного договору на тих самих умовах на новий термін.

6.2. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду суд апеляційної інстанції визнав доведеним факт неналежного виконання позивачем пункту 5.16. Договору, що є підставою для Орендодавця відмовити в реалізації позивачем свого переважного права на переукладення цього Договору на новий термін.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погодилася з висновком суду першої інстанції, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неефективним, оскільки не призведе до реального поновлення його прав.

Таким способом у даному спорі суд першої інстанції визнав можливість визнання того факту, що означений договір слід вважати поновленим на новий строк на тих самих умовах, однак на думку апеляційного господарського суду даний висновок є помилковим, оскільки в силу положень статей 777 Цивільного кодексу України, статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у встановленому рішенням міської ради Порядку відповідач-2 (Орендодавець) прийняв обґрунтоване рішення про відмову позивачеві в переукладенні договору через неналежне його виконання орендарем, а відповідач-1 (балансоутримувач) повідомив позивача про таку відмову в переукладенні договору.

З урахуванням зазначеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що у суду першої інстанції не було підстав для виходу за межі позовних вимог позивача з метою захисту його прав, оскільки такі права не були порушені відповідачами, що є підставою для повної відмови в задоволенні позовних вимог позивача.

7. Позиція Верховного Суду

7.1. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/ недоведеними або встановленням по новому обставин справи.

7.2. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (стаття 763 Цивільного кодексу України).

Згідно загальних положень частини другої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно приписів частини першої статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини першої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

За приписами частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина третя статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже, у випадку якщо позивач, є орендарем, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, то після закінчення терміну договору оренди він має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.

7.3. Як встановлено апеляційним судом, 31.10.2018 відповідач-2 (Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) своїм листом за вих. №8/4-3279 повідомив позивача про те, що заборгованість з орендної плати до міського бюджету на 01.10.2018 складає 3788,09 грн, та що враховуючи постійні скарги жителів будинку щодо орендованого майна на просп. Богдана Хмельницького, 32 та заборгованість, яка утворилась по договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17, Департамент повідомляє, що вищезазначений договір оренди буде припинений з 01.12.2018. При цьому, відповідач-2 повідомив позивача, що йому необхідно терміново звернутися до балансоутримувача для підписання актів приймання-передачі комунального нерухомого майна, а якщо дана пропозиція щодо розірвання договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17 нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпро не буде прийнята, орендодавець буде вправі звернутися до суду щодо виселення (а.с. 46 том 1).

Таким чином, 31.10.2018 відповідач-2 (Орендодавець) надіслав позивачеві (орендарю) пропозиції про дострокове (з 01.12.2018) розірвання договору оренди, строк дії якого ще не сплинув.

Судом встановлено, що визначений сторонами за умовами Договору №27-ДРА/17 від 23.01.2017 та Додаткової угоди №1 від 11.12.2017 строк дії цього договору до 22 січня 2019 року (включно) є таким, що вже сплинув на момент звернення позивача із позовом, який був поданий до господарського суду 01.03.2019.

Суд першої інстанції правильно встановив, що 18.12.2018 до завершення строку дії договору оренди позивач звернувся до відповідача-1 (балансоутримувача) із заявою, в якій просив переукласти означений договір оренди нерухомого майна на новий термін.

Однак, своїм листом від 14.01.2019 за вих. №43 відповідач-1 повідомив позивача про те, що не зацікавлений в продовженні договору оренди №27-ДПА-17 від 23.01.2017, оскільки актом обстеження нежитлового приміщення від 16.12.2018 зафіксовано порушення п. 5.3. договору оренди, а саме: приміщення знаходиться в занедбаному стані, не дотримуються санітарні норми, не вивозиться сміття. Також було виявлено невиконання актів міської ради щодо заборони продажу алкогольної продукції в нічний час. При цьому відповідач-1 зазначив, що оскільки позивач не виконує умови договору йому необхідно повернути об`єкт оренди балансоутримувачу та підписати акт приймання-передачі нежитлового приміщення.

В подальшому відповідач-2 (Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) у своєму листі від 11.02.2019 за вих. №4/4-362 повідомив голову комісії з припинення КП "БЮРО" Селіна Д.А. (відповідача-1) про те, що ФОП Мирошник Л.О. були неодноразово надіслані листи щодо припинення договору оренди, так як Орендар належним чином не виконує умови договору оренди від 23.01.2017 №27-ДРА/17, та що Орендарю необхідно було повернути приміщення за актом приймання-передачі, але на цей час приміщення не повернуто. Також повідомив, що Постійна комісія з питань комунальної власності, енергозбереження та законності Дніпровської міської ради не погодила переукладення означеного договору оренди на новий термін через численні порушення орендарем умов договору оренди. Тому, враховуючи вищезазначене і згідно п. 11.1. Договір оренди припиняє свою дію внаслідок закінчення терміну дії договору 22.01.2019 року (а.с. 138 том 1).

7.4. Стаття 629 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами статті 526 Цивільного кодексу України та частини першої статті 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 Цивільного кодексу України).

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

7.5. Як зазначалося вище, відповідно до частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов пункту 10.2 Договору після закінчення терміну договору оренди у орендаря виникає переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника, за умови виконання належним чином своїх обов`язків за договором.

Відтак, неналежне виконання орендарем своїх обов`язків за договором є підставою для відмови такому орендарю в укладенні договору на новий термін в порядку реалізації ним свого переважного права, оскільки таке право не виникає.

7.6. Судом першої інстанції правильно встановлено, що матеріали справи не містять доказів повідомлення відповідачами позивача, згідно статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", про намір останніх використовувати спірне приміщення для власних потреб.

Як вбачається з листів відповідача-1, основною причиною відмови в поновленні договору оренди з позивачем є неналежне виконання останнім умов договору, а не порушення порядку надання пакету документів (не наданні орендодавцю - Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, заяви про поновлення договору оренди), що покладено відповідачем в основу своїх заперечень вже під час розгляду цієї справи судом.

На підставі викладеного, апеляційний суд дійшов вірного висновку, що під час розгляду цього спору судом підлягають встановленню та перевірці саме ті обставини, які покладені відповідачем-1 в основу його відмови в переукладенні договору і які були наведені у відповіді на звернення позивача.

Зазначене повністю спростовує доводи скаржника, викладені в касаційній скарзі, що судом апеляційної інстанції не з`ясовано, з якою метою відповідач-1 намагався припинити договір оренди, як того вимагає ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

7.7. Як встановили суди першої та апеляційної інстанцій, заперечення відповідачів щодо відсутності підстав для поновлення договору оренди під час розгляду справи судом ґрунтується на твердженнях останніх про встановлення фактів утримання позивачем орендованого приміщення у неналежному стані; не виконанні умов договору про дотримання громадського порядку; наявності заборгованості з орендної плати.

При цьому, розбіжність між судами першої та апеляційної інстанції полягає виключно в оцінці доводів відповідачів щодо невиконання умов договору про дотримання громадського порядку позивачем.

Доводи відповідачів щодо порушення позивачем умов договору в іншій частині, як підстави для відмови у переукладання договору, судами обох інстанцій відхилені.

7.8. З даного приводу, суд касаційної інстанції відмічає наступне.

За умовами п.5.16 розділу 5 Договору Орендар зобов`язаний, зокрема, суворо дотримуватися правил громадського порядку, особливо під час користування звуковипромінюючими і вібраційними пристроями та установами. Не допускати перевантаження електричних мереж і виключити будь-які дії, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей.

7.9. Так, щодо тверджень відповідачів про наявність порушень приписів рішення міської ради від 23.05.2018 за №41/32 "Про заборону продажу (крім безалкогольного) алкогольних, слабоалкогольних напоїв, вин столових на території м. Дніпра в нічний час" суд першої інстанції зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що протоколом №88 від 11.07.2018 зафіксовано скоєння адміністративного правопорушення за статтею 156 частиною 2 КУпАП громадянкою ОСОБА_1 .

Крім того, відповідачем-2 долучено до матеріалів справи нотаріально посвідчену заяву свідка - громадянина ОСОБА_3 , з якої вбачається, що 11.07.2018 року за адресою: АДРЕСА_2 , реалізатор ОСОБА_1 здійснила продаж алкогольних напоїв.

Враховуючи вищезазначену заяву свідка та надані у судовому засіданні пояснення учасників справи щодо відсутності будь-яких інших споруд на проспекті Богдана Хмельницького між будинками 32 та 34, суд першої інстанції дійшов висновку щодо фіксації скоєного правопорушення за статтею 156 частина 2 КУпАП саме за місцезнаходженням орендованого позивачем приміщення.

7.10. Між тим, місцевий господарський суд зазначив, що реалізація алкогольних напоїв фізичною особою ОСОБА_1 , що зафіксовано відповідним протоколом про вчинення адміністративного правопорушення, свідчить про вчинення протиправних дій саме цією особою, та не є належним доказом порушення умов договору оренди зі сторони позивача, оскільки вчинені вищевказаною особою дії утворюють самостійний склад правопорушення, про що свідчить притягнення до адміністративної відповідальності цієї особи у вигляді стягнення штрафу, в той час як матеріалами справи не доведено того, що зазначені дії охоплюються умислом зі сторони позивача. Натомість, факт відсутності звернень щодо порушень ФОП Мирошник Л.О. громадського порядку, торгівлі у невстановлених місцях, тощо підтверджується довідкою Головного управління Національної поліції в Дніпропетровській області №45-6/8АЗ від 04.02.2019.

7.11. Проте, апеляційний господарський суд обґрунтовано не погодився з таким висновком суду першої інстанції, оскільки він не відповідає фактичним обставинам справи.

7.12. Так відповідно до умов до умов пункту 1.1. Договору оренди №27-ДРА/17 від 23.01.2017 - предметом цього договору є розміщення торгівельного об`єкту з продажу продовольчих товарів та товарів підакцизної групи та закусочної, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Уклавши такий договір відповідач-2, як Орендодавець, передбачив в його умовах (пункт 5.16. Договору), що Орендар, зокрема, має суворо дотримуватися правил громадського порядку, виключити будь-які дії, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей.

7.13. Як правильно встановлено судом першої інстанції, саме на переданому позивачу в користування об`єкті оренди й було встановлено факт реалізації алкогольних напоїв фізичною особою ОСОБА_1 у нічний час, що є порушенням, зафіксованим відповідним протоколом про вчинення адміністративного правопорушення, тобто суди стосовно місця реалізації, а саме, що це є переданий позивачу в користування об`єкт оренди, дійшли єдиного висновку.

7.14. Відповідно до частини другої статті 156 Кодексу України про адміністративні правопорушення (КУПАП), порушення працівником підприємства (організації) торгівлі або громадського харчування правил торгівлі пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями і тютюновими виробами, а саме: торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами в приміщеннях або на територіях, заборонених законом, або в інших місцях, визначених рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, як таких, де роздрібна торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами заборонена, а так само торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями або тютюновими виробами через торгові автомати чи неповнолітніми особами, а також продаж пива (крім безалкогольного), алкогольних, слабоалкогольних напоїв або тютюнових виробів особі, яка не досягла 18 років, або продаж тютюнових виробів в упаковках, що містять менш як 20 сигарет або цигарок, чи поштучно (крім сигар), або торгівля пивом (крім безалкогольного), алкогольними, слабоалкогольними напоями, винами столовими у заборонений рішенням відповідного органу місцевого самоврядування час доби, - визнається адміністративним правопорушенням, яке тягне за собою накладення штрафу від ста до чотирьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

За вказаним вище складом адміністративного правопорушення його суб`єктом є працівники, тобто особи, які перебувають у правовідносинах з певним закладом торгівлі.

Апеляційний суд вірно відхилив доводи позивача про те, що ФОП Мірошник Л.О. не знайома із ОСОБА_1 - особою, яка здійснювала продаж алкогольних напоїв в об`єкті оренди, як такі, що не спростовують того факту, що позивач, як Орендар означеного об`єкту, не забезпечив при його використанні дотримання правил громадського порядку, виключення будь-яких дій, що можуть порушити нормальні умови життя та відпочинку інших людей, тобто неналежним чином виконував умови пункту 5.16. Договору.

За викладених обставин, апеляційний суд обґрунтовано визнав доведеним факт неналежного виконання позивачем пункту 5.16. Договору, що було підставою для Орендодавця відмовити в реалізації позивачем свого переважного права на переукладення цього Договору на новий термін.

На підставі наведеного, суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку, що у встановленому рішенням міської ради Порядку відповідач-2 (Орендодавець) прийняв обґрунтоване рішення про відмову позивачеві в переукладенні договору через неналежне його виконання орендарем, а відповідач-1 (балансоутримувач) повідомив позивача про таку відмову в переукладенні договору.

Таким чином, у суду першої інстанції не було підстав для виходу за межі позовних вимог позивача з метою захисту його прав, оскільки такі права не були порушені відповідачами.

Викладене є підставою для повної відмови в задоволенні позовних вимог позивача.

7.15. Доводи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди з вищевказаними висновками судів попередньої інстанції про недоведеність у відповідній частині фактів, наведених скаржником, вимоги до касаційного суду здійснити переоцінку доказів по справі та встановити по новому фактичні обставини справи, визнавши доведеність скаржником фактів, покладених ним в основу позову та касаційної скарги.

Разом з тим, суд касаційної інстанції, в силу положень наведеної ч.2 ст.300 Господарського процесуального кодексу України позбавлений права самостійно досліджувати, перевіряти та переоцінювати докази, самостійно встановлювати по новому фактичні обставини справи, певні факти або їх відсутність.

Згідно з ч.1 ст.300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених судами першої та апеляційної інстанцій фактичних обставин справи перевіряє виключно правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Обґрунтованих та переконливих доводів щодо неправильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права касаційна скарга не містить.

З урахуванням викладеного колегія суддів вважає доводи касаційної скарги необґрунтованими.

8. Висновки Верховного Суду

8.1. Відповідно до п.1 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

1) залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення."

Згідно з ч.1 ст.309 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права."

8.2. З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про необхідність залишити касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни без задоволення, а постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 у справі № 904/825/19 - без змін.

8.3. У зв`язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін раніше ухвалене судове рішення, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 129 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мирошник Людмили Олександрівни на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 у справі № 904/825/19 залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04.11.2019 у справі № 904/825/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський