ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 910/1235/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 (колегія суддів: Кравчук Г.А. - головуючий, Коробенко Г.П., Козир Т.П.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"
до Київської міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, угоди про поновлення договору оренди укладеною
(за участю представника відповідача - Власенко І.І.)
Вступ
1. У 2004 році Товариство (орендар) отримало в оренду на п`ять років комунальну земельну ділянку. Після спливу строку оренди договір оренди двічі поновлювався на наступні п`ять років та діяв до 31.12.2021. За три місяці до спливу строку оренди земельної ділянки орендар звернувся до орендодавця (міська рада) з клопотанням про поновлення договору, долучивши проект додаткової угоди.
2. Орендар вважав, що оскільки він належно виконував умови договору, своєчасно звернувся до міської ради з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, а міська рада впродовж місяця не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на той самий строк в силу закону.
3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон про оренду землі).
4. Міська рада проти задоволення позову заперечувала, стверджуючи про порушення позивачем умов договору оренди в частині строку забудови земельної ділянки та сплати орендної плати.
5. Суд першої інстанції ухвалив рішення на користь позивача. Вважав, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо належним чином виконував умови договору оренди, своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, а міська рада у місячний строк не заперечила проти поновлення договору. При цьому місцевий суд вважав, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX).
6. Суд апеляційної інстанції в позові відмовив. Послався не те, що поновлення договору оренди має здійснюватися за правилами статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній на момент його укладення, за приписами якої реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
7. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином:
(1) яка редакція статті 33 Закону про оренду землі підлягає застосуванню до спірних правовідносин;
(2) чи довів позивач наявність усієї сукупності встановлених законом передумов, які дають право на судовий захист права на поновлення договору оренди в судовому порядку.
8. Нижче детально викладені факти та обставини спору.
Обставини справи, встановлені судом
9. 23.12.2004 між Київською міською радою (далі - Рада, відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лаванда Плюс» (далі - ТОВ «Лаванда Плюс», позивач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,1928 га у м. Києві по вул. Обсерваторній, 4 (кадастровий номер 8000000000:91:168:0031) з цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку строком на 5 років (далі - Договір).
10. Згідно з пунктом 11.7 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
11. У подальшому Договір двічі поновлювався на тих самих умовах і на той самий строк шляхом укладення між сторонами відповідних додаткових угод: вперше добровільно за рішенням Ради до 31.12.2016; вдруге примусово за рішенням суду у справі 910/4300/17 до 31.12.2021.
12. 30.09.2021 позивач направив орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, додавши проєкт додаткової угоди.
13. Листом від 25.10.2021 № 05716-29027 відповідач повідомив позивача про необхідність подання додаткових документів, які підтверджують наміри позивача щодо забудови багатоповерхового житлового будинку (проектні та дозвільні документи на будівництво).
14. Позивач 12.11.2021 подав відповідачу дозвільну документацію на будівництво та проект будівництва житлового будинку.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
15. ТОВ «Лаванда Плюс» звернулося з позовом до Ради про визнання поновленим Договору на той самий строк і на тих самих умовах та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору в редакції позивача.
16. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач належним чином виконував умови Договору та дотримався встановленого статтею 33 Закону про оренду землі порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановлений Договором строк з відповідним повідомленням та проєктом додаткової угоди з метою реалізації переважного права на його поновлення. Однак відповідач протягом одного місяця звернення позивача не розглянув та не заперечив проти поновлення Договору.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
17. Рішенням господарського суду міста Києва від 30.06.2022 позов задоволений. Визнано поновленим Договір на той самий строк і на тих самих умовах та визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору в редакції позивача.
18. Суд першої інстанції виходив з того, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни згідно із Законом № 340-IX. При цьому за висновком суду передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону про оренду землі підстави для поновлення договору оренди не пов`язані між собою. З огляду на належне виконання позивачем своїх обов`язків за Договором, своєчасне повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, із наданням проєкту додаткової угоди, а також відсутність заперечень орендодавця протягом одного місяця, вимоги позивача про необхідність поновлення Договору є обґрунтованими.
19. При цьому суд першої інстанції відхилив доводи відповідача про неналежне виконання позивачем обов`язків за Договором в частині сплати орендних платежів, строку завершення забудови земельної ділянки, невідповідності у експертному звіті кількості машино-місць проектній документації, з посиланням на їх не підтвердження належними доказами.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
20. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 рішення суду першої інстанції скасовано з прийняттям нового рішення про відмову в позові.
21. Суд апеляційної інстанції, з посиланням на приписи абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону № 340-IX, констатував, що поновлення укладеного між сторонами Договору має здійснюватися за правилами статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній на момент його укладення, тобто станом на 23.12.2004, яка не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення органу місцевого самоврядування, яке у даному випадку було відсутнє.
Касаційна скарга
22. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, з касаційною скаргою звернувся позивач, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
23. Ухвалою Верховного Суду від 04.07.2023 касаційне провадження у справі зупинялось до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.
Узагальнені доводи касаційної скарги
24. Висновок апеляційного суду про неможливість судового захисту права позивача на поновлення Договору внаслідок застосування статті 33 Закону про оренду землі в редакції на момент укладення Договору є помилковим та суперечить висновкам Верховного Суду в постановах від 18.10.2022 у справі № 912/4031/20, від 08.02.2023 у справі № 904/1225/22, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21. Суд касаційної інстанції визначив алгоритм вирішення спорів про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах із застосуванням редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», чинної на момент виникнення в орендаря переважного права на поновлення договору оренди, та зазначив, що звернення до суду є способом захисту права позивача на поновлення договору оренди, які були порушені бездіяльністю відповідача.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
25. Вимоги позивача не підлягають задоволенню з огляду на неналежне виконання ним умов Договору, що свідчить про відсутність сукупності визначених законодавством передумов, необхідних для поновлення договору оренди на новий строк в судовому порядку та, відповідно, втрату орендарем переважного права на поновлення договору.
Позиція Верховного Суду
Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах
26. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
27. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
28. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
29. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
30. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
31. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
32. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
33. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України) ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
34. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
35. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
36. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
37. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
38. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
39. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
40. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
41. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
42. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
43. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
44. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
45. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
46. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
47. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
48. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
49. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
50. Аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21, яка враховується Верховним Судом відповідно до частини 4 статті 300 ГПК України.
51. Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення Договору на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент укладання Договору.
52. У зв`язку з цим хибним є висновок апеляційного суду про неможливість поновлення Договору на новий строк у судовому порядку без відповідного рішення про це орендодавця, внаслідок чого апеляційний суд фактично не розглянув спір у справі по суті.
53. При цьому місцевий господарський суд також допустився помилки, застосувавши до спірних правовідносин редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка була чинною до внесення змін згідно із Законом № 340-IX, а також не врахував наступного.
Щодо захисту права орендаря на продовження орендних правовідносин
54. За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).
55. У справі, що розглядається, суди встановили таке:
- ТОВ «Лаванда Плюс» з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк своєчасно звернулося до Ради з листом-повідомленням, до якого додало проєкт додаткової угоди про поновлення Договору;
- Рада у відповідь на звернення орендаря повідомила про необхідність надання документів, які підтверджують дотримання орендарем умов Договору щодо строку забудови орендованої земельної ділянки;
- ТОВ «Лаванда Плюс» надало документи на вимогу Ради;
- Рада у місячний строк документи не розглянула, як і не висловила заперечень щодо поновлення договору.
56. З цих підстав суд першої інстанції констатував безпідставну бездіяльність орендодавця, внаслідок чого позивач, який визнаний судом добросовісним користувачем, був позбавлений права на продовження договору оренди на новий строк, а отже порушене право орендаря підлягає судовому захисту.
57. Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
58. При цьому наявність саме сукупності встановлених статтею 33 Закону про оренду землі юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.
59. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
60. Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
61. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
62. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
63. Так, орендована земельна ділянка була передана позивачу в користування ще в 2004 році, отже станом на момент звернення до суду з даним позовом ТОВ «Лаванда Плюс» користувалось орендованою земельною ділянкою вже понад 17 років. У той же час земельна ділянка комунальної власності була передана в користування позивачу з конкретним цільовим призначенням - для будівництва багатоповерхового житлового будинку.
64. При цьому в пункті 8.4 Договору встановлений обов`язок орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою у встановленому порядку.
65. Заперечуючи проти поновлення Договору на новий строк, Рада посилалась у тому числі на порушення орендарем умов Договору в частині строку забудови земельної ділянки.
66. Відхиляючи такі доводи відповідача, суд першої інстанції, зокрема послався на відсутність доказів невідповідності наданої позивачем проєктної документації вимогам чинного законодавства та доказів неможливості коригування проєктної документації.
67. Разом з тим мотивувальна частина рішення суду першої інстанції не містить відомостей про дослідження цим судом змісту долученої позивачем до матеріалів справи проєктної та дозвільної документації на будівництво у підтвердження факту належного та добросовісного виконання ним умов Договору щодо строку забудови земельної ділянки, як однієї з обов`язкових умов для поновлення Договору на новий строк.
68. Так, суд першої інстанції не встановив: (1) коли позивач виготовив проєктну документацію та чи була вона затверджена у встановленому порядку, у контексті загального строку користування позивачем земельною ділянкою; (2) який саме строк забудови земельної ділянки був встановлений проєктною документацією з урахуванням строку дії Договору (до 31.12.2021); (3) на якій стадії перебуває процес забудови земельної ділянки, яку позивач займає з 2004 року, та чи розпочато таке будівництво взагалі.
69. Не дослідження судом таких обставин, які безпосередньо входять до предмета доказування у даному спорі, унеможливило встановлення істотної для вирішення даного спору фактичної обставини належного та добросовісного виконання позивачем умов Договору. Адже законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк має тільки орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.
70. Таким чином як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції, належним чином не дослідили зібрані у справі докази, не встановивши обставини, які мають значення для правильного вирішення справи та які є достатньою підставою відповідно до норм матеріального права для визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною у спосіб, визначений позивачем.
71. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
72. За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
73. У зв`язку з наведеним, рішення судів першої та апеляційної інстанцій зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, отже такі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими.
74. Неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та порушення норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), що є підставою для передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
75. Крім того, Верховний Суд вважає за необхідне звернути увагу на таке.
76. Ухвалою від 18.02.2022 суд першої інстанції відкрив провадження у справі, що переглядається, та дійшов висновку про розгляд справи за правилами спрощеного провадження без виклику сторін.
77. Статтею 247 ГПК України передбачено два можливих випадки розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження: (1) малозначні справи (частина 1); (2) будь-яка інша справа, віднесена до юрисдикції господарського суду, за винятком справ, зазначених у частині 4 цієї статті (частина 2).
78. Як вбачається з ухвали суду про відкриття провадження у справі, дана справа не була визнана судом малозначною, що свідчить про те, що суд дійшов висновку про розгляд справи в порядку спрощеного провадження на підставі частини 2 статті 247 ГПК України.
79. До справ, передбачених в частині 2 статті 247 ГПК України, відносяться справи: щодо яких немає підстав для визнання їх малозначними (справами незначної складності) відповідно до пункту 2 частини 5 статті 12 ГПК України; які одночасно не належать до переліку справ, що підлягають розгляду виключно у загальному позовному провадженні відповідно до частини 4 статті 247 ГПК України.
80. Зазначені справи за загальним правилом розглядаються в порядку загального позовного провадження, проте суд із врахуванням критеріїв, установлених частиною 3 статті 247 ГПК України, може прийняти рішення про розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження. Проте з огляду на приписи статей 249 250 ГПК України таке рішення суд приймає лише за наявності клопотання позивача.
81. Більше того, виходячи з аналізу частин 5, 6 статті 252 ГПК України, суд не може здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявності клопотання будь-якої із сторін про інше. У даній справі міститься клопотання відповідача про розгляд справи в порядку загального позовного провадження, яке обґрунтовано тим, що справа має виняткове значення для відповідача, оскільки стосується передачі в користування земельної ділянки комунальної форми власності, вартість якої станом на 2011 рік становила 5 726 091,43 грн.
82. З огляду на наведене у сукупності із встановленими Верховним Судом процесуальними порушеннями, які допущені судом першої інстанції, при новому розгляді справи з метою повного та всебічного вирішення спору місцевому господарському суду слід розглянути питання про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
83. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
84. Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), дійшов висновку, що наведені обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
85. При новому розгляді справи суду першої інстанції слід врахувати наведене в цій постанові, належним чином дослідити докази у підтвердження наявності сукупності визначених законом підстав для поновлення Договору на новий строк та вирішити справу в загальному позовному провадженні відповідно до вимог чинного законодавства.
86. За результатами нового розгляду справи має бути вирішено й питання розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300 301 306 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс" задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2022 у справі №910/1235/22 скасувати.
3. Справу № 910/1235/22 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Зуєв В.А.